Propriétaire de studios et d'appartements 2 pièces à Paris, j'ai recherché quelle était la solution la plus intéressante pour mettre en location mes logements. A tous points de vue, c'est la location en meublé que j'ai privilégiée : source de revenus locatifs plus élevés, plus de souplesse sur le plan juridique, une fiscalité réellement intéressante qu'il faut cependant prendre le temps de bien étudier...
Même si l'un des inconvénients que je craignais au départ, me laissait à penser que les logements meublés se louaient sur des périodes plus courtes, ce qui pourrait signifier des périodes de vacance locative, au final, c'est plutôt un avantage et même une sécurité.
Je vous en explique plus loin les raisons. L'emplacement du bien à louer est évidemment primordial.
Un meublé se loue plus facilement en ville, sur des petites superficies.
Dans une grande ville comme Paris, Lyon ou Marseille, le taux de vacance d'un petit appartement meublé, bien situé, est quasiment nul.
Ces dernières années, cette vérité s'est même étendue à une bonne partie de l'Ile-de-France.
1 / Investir en meublé pour moins de contraintes juridiques
Les propriétaires-bailleurs ne sont pas soumis au régime de la location vide qui impose des règles plus strictes et contraignantes. On peut ainsi fixer plus souplement ses conditions aux locataires : durée de la location, montant du loyer et du dépôt de garantie, coût des charges, garants...
Vous pouvez donc déterminer librement un dépôt de garantie de 2 mois ou plus. Alors que la législation pour la location vide limite le dépôt de garantie à un mois de loyer (sans les charges).
Cependant, il faut savoir que si l'appartement loué en meublé est la résidence principale du locataire, le bail est signé pour une année à minima, renouvelable tacitement (9 mois pour les étudiants).
Exception faite, bien sûr, s'il y a eu un problème de loyers impayés ou un non respect des obligations de la part du locataire.
2 / Investir en meublé vous rapportera plus
Un appartement meublé avec tout ce qu'il faut pour que votre locataire puisse y vivre normalement (dormir, manger...) se loue en moyenne 10 à 20 % de plus qu'une location nue. Seul un élément s'impose à vous, la loi du marché !
Un complément de loyer est applicable si le confort du logement est plus attractif.
Mis à part la vaisselle et les meubles fondamentaux nécessaires à une vie quotidienne décente, la loi Alur fixe comme obligatoires les éléments suivants : plaque de cuisson, four classique ou micro-ondes, réfrigérateur avec un compartiment pour conserver les aliments à -6°C. Les fenêtres des chambres à coucher doivent pouvoir être occultées (volets, rideaux...). Quels sont les éléments de confort supplémentaires que vous pouvez apporter et qui peuvent justifier un loyer plus élevé ? Un lave-vaisselle, un lave-linge, une télévision, un robot de cuisine, un grille-pain, de la vaisselle de qualité supérieure, une ligne fixe de téléphone, une connexion internet (la fibre étant recherchée pour son débit et sa fiabilité) mais aussi plus simplement, une décoration plus luxueuse, un matelas plus confortable etc... La fourniture de couette et de couverture est obligatoire mais pas le linge de maison (draps, torchons, serviettes de toilette...).
3 / Moins de risques de loyers impayés
Les locataires d'appartements meublés sont principalement des étudiants, des apprentis, des cadres ou des jeunes couples mutés.
Forcément, ces catégories de personnes sont très présentes à Paris et recherchent principalement des appartements de petite surface.
Vous prenez moins de risques à louer en meublé, car le taux de loyer impayé chez les étudiants et les cadres en mutation est faible ; c'est dû aussi au fait que la location est de courte durée.
Si votre bien immobilier loué fait partie d'une copropriété, vérifiez bien que le règlement autorise ce type de location. C'est peu fréquent, mais il peut exister une clause la proscrivant ; lisez bien votre règlement de copropriété.
4 / Une fiscalité plus avantageuse pour le propriétaire-bailleur
Vos revenus sont inférieurs à 33 200 euros, vous pouvez alors faire le choix du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), régime BIC en réel.
Dans ce cas, les charges inhérentes à la location seront déduites de vos revenus locatifs. De plus, tout ce qui va venir créer un déficit est reportable pendant 10 années. Quant au montant des amortissements non utilisés, il est reportable sans limite.
C'est l'atout essentiel de la location en meublé : vous pourrez réaliser ainsi d'importantes économies fiscales ou ne pas payer d'impôts pendant plusieurs années consécutives.
Contrairement aux idées reçues, le régime réel n'est pas compilé à mettre en place, vous devez simplement établir un imprimé fiscal et conserver soigneusement toutes vos factures à soustraire au montant de vos revenus locatifs.
Un autre grand intérêt du LMNP (régime BIC), c'est qu'au contraire d'une entreprise, les amortissements ne sont pas pris en compte dans la détermination du prix de revient pour le calcul de la plus-value.
A la sortie, elle est calculée comme pour les autres biens immobiliers : différence entre prix de vente et prix de revient.
5 / Le préavis du bailleur
Vous pourrez plus facilement récupérer votre logement si vous investissez en meublé, pour vous le préavis est de trois mois avant l'échéance du bail.
Deux fois plus court que pour la location à vide qui est de 6 mois.
Côté locataire, le préavis en meublé est de 1 mois et de 3 mois pour une location nue.
6 / Un statut plus protégé
Pour être protégé en cas de loyers impayés, les loueurs d'appartements vides ne peuvent plus cumuler la caution (garant) avec l'assurance loyers impayés, ils doivent choisir l'une ou l'autre. En location meublée, des solutions sont possibles. Enfin, il n'est jamais trop tard pour louer en meublé. Si vous êtes déjà propriétaire d'un studio, d'un appartement vide, vous pouvez transformer facilement cette location en meublé à l'occasion d'un changement de locataire, afin de ne pas être confronté à un refus de sa part. Les atouts fiscaux de la location en meublé en valent la peine. Pour être couvert, n'oubliez pas de demander à vos locataires de prendre une assurance habitation.