Vu le montant des sommes engagées, le prêt bancaire est quasiment incontournable lors de l’achat d’un bien immobilier. Et si, en général, un emprunteur se préoccupe plutôt du taux d’intérêt qu’on lui propose ce sont maintenant de nouvelles règles, concernant l’assurance emprunteur, qui méritent d’être portées à sa connaissance.
En effet plusieurs dispositions viennent d’être prises le 3 février 2022 par les députés et sénateurs, mesures qui visent à simplifier l’obtention et la gestion de ces prêts immobiliers pour une grande majorité d’emprunteurs.
Non obligatoire mais … incontournable !
Pour se protéger de possibles difficultés de remboursement d’un emprunt immobilier (décès, maladie, invalidité, perte d’emplois, …) les banques exigent systématiquement une couverture : nantissement d’un capital tel une assurance vie, hypothèque d’un autre bien immobilier, cautionnement physique ou ... assurance de prêt.
Pourtant aucune loi n'oblige un emprunteur à souscrire une assurance de prêt, mais dans les faits aucune banque ne prêtera plusieurs centaines de milliers d’euros sans garanties. Le partenaire bancaire propose donc en général, adossé au dossier de prêt, son propre contrat d’assurance de crédit. En revanche, depuis 2010 et la loi Lagarde, rien n’empêche l’emprunteur de choisir une assurance emprunteur auprès d’une compagnie indépendante de la banque, ce qui lui permet de faire jouer la concurrence sur le taux et le niveau de garanties.
Et bien évidemment le coût de cette assurance sera aligné au niveau de risque évalué par la banque, selon des critères d’éligibilité du dossier tels que la situation professionnelle et financière de l’emprunteur bien sûr, mais aussi son âge et même son état de santé.
3 mesures en faveur de l’emprunteur !
Quel emprunteur n’a pas « tiqué » au moment de remplir le fameux questionnaire de santé exigé pour obtenir un prêt immobilier ? On n’aime pas fournir ce type d’informations, parce qu’elles sont très personnelles bien sûr, mais également parce qu’elles influent sur l’acceptation du dossier et sur le coût de l’assurance, donc de l’emprunt.
Dorénavant ce questionnaire santé ne sera plus demandé pour les prêts inférieurs à 200 000 euros, ce qui correspond à plus de la moitié des dossiers.
Ce pourrait être une bonne nouvelle pour de nombreux emprunteurs mais gageons que les banques, ne pouvant même pas juger sur l’âge des souscripteurs (âge médian des emprunteurs inférieur à 40 ans !), seront plus frileuses pour accorder certains prêts et se couvriront en augmentant le coût de l’assurance au moindre « soupçon de risque ».
La deuxième mesure concerne les personnes fragiles, notamment celles frappées par un cancer ou l’hépatite C. Même guéris, il leur fallait toutefois continuer à déclarer leur maladie à l’assureur de leur prêt immobilier pendant les 10 années suivant la fin de leur protocole thérapeutique. Cette période de déclaration obligatoire est maintenant portée à 5 ans ce qui limite quelque peu la durée de cette période d’ostracisation pour ces personnes qui aimeraient laisser derrière eux un triste épisode de leur vie.
Enfin, une troisième disposition redonne un peu plus de liberté aux emprunteurs immobilier quant à leur contrat d’assurance. Auparavant un contrat ne pouvait être résilié qu’à des dates bien précises : • au plus tard 15 jours avant sa date anniversaire durant la 1ère année du contrat • au moins deux mois avant sa date anniversaire après la 1ère année du contrat. Dorénavant, tout emprunteur immobilier pourra plus librement bénéficier de la concurrence entre assureurs : il pourra résilier son assurance à tout moment et sans frais durant la vie du prêt sans dépendre de la date anniversaire de signature.
Simplification bienvenue … mais !
Ces nouvelles dispositions concernant l’assurance emprunteur sont bienvenues pour simplifier et « humaniser » les conditions d’emprunt. Elles permettront également à certains propriétaires de minimiser le coût de leur prêt immobilier, notamment à l’heure où les taux d’intérêt tendent à se redresser.
Espérons toutefois qu’elles ne serviront pas de prétexte pour augmenter les taux d’assurance afin de couvrir un risque devenu un peu plus … indéterminé !