Face à une inflation galopante dans la plupart des pays du globe, la tentation du blocage des prix se fait de plus en plus forte tant il semble évident, à première vue, qu’interdire leur augmentation suffit pour en freiner l’envolée.
Il en est ainsi des loyers, soumis en France à un encadrement de plus en plus drastique qui s’applique progressivement sur des territoires de plus en plus nombreux, mais dont les effets se révèlent souvent contre-productifs !
Des conséquences indésirables !
Il faut rappeler qu’au début 2021 on recensait 7,5 millions de ménages locataires de leur résidence principale dans le parc privé en France, ce qui représente 24,7 % des ménages, l'essentiel (environ 97 %) de ces logements étant détenu par des particuliers.
Les réactions de leurs propriétaires à tous changements des conditions de gestion locative sont donc déterminantes pour la quantité et la qualité d’une part importante de l’offre locative, et le niveau de liberté pour fixer un loyer en est une composante importante.
Ainsi face à une activité à la rentabilité incertaine et non maitrisable (car dépendante de décisions politiques changeantes) la désaffection des propriétaires bailleurs (et investisseurs !) pour l’immobilier locatif induit généralement une raréfaction de l’offre locative, une chute de la construction de logements neufs, une dégradation de la qualité des biens loués et souvent par ricochet … une augmentation des loyers !
Retours d’expériences
L’histoire fourmille d’expériences « ratées » de blocage des loyers telles qu’à Caracas au Venezuela (2011) avec l’introduction d’un gel des loyers ou dans la ville de Stockholm en Suède qui instaura en 2019 une politique de blocage des loyers pour lutter contre les hausses excessives et protéger les locataires contre la spéculation immobilière.
Plus récemment c’est en 2020 en Allemagne que la ville de Berlin a introduit une politique de gel des loyers qui a suscité des protestations de la part des propriétaires fonciers et des associations immobilières, avec les mêmes effets indésirables.
Mais c’est en Espagne, en mars 2023, que l’on vient encore de confirmer les effets contre-productifs d’une limitation à 2% des révisions des loyers instaurée il y a tout juste un an : multiplication des difficultés des locataires pour accéder à un logement, offre de biens disponibles réduite de 17% et … augmentation des prix de près de 9%.
Un peu de pragmatisme ?
Ainsi donc s’il parait légitime de chercher à contrecarrer une évolution à la hausse des loyers incompatible avec l’évolution du pouvoir d’achat des locataires, l’expérience montre que le blocage ou l’encadrement strict est une solution simpliste qui, à défaut de régler le problème, l’amplifie dans bien des cas.
Car on ne peut obliger quiconque à investir ou à dépenser plus qu’il ne le souhaite, on ne peut que l’y inciter … mieux vaut convaincre que contraindre ! Les travers que l’on observe sur le marché de l’immobilier locatif sont bien plus dus à une pénurie de l’offre qu’à « l’avarice de propriétaires » et c’est probablement en favorisant le développement de cette offre par des mesures incitatives que l’on pourra le fluidifier.