Premier poste de dépense dans le budget des ménages français, loin devant l’alimentation et le transport, le logement reste un sujet délicat et sensible aux changements de situation économique. Car s’il est un poste de dépense majeur pour les locataires, il est également une source de revenus irremplaçables pour de nombreux petits propriétaires bailleurs. Le marché de la location immobilière repose donc sur un fragile équilibre où toute évolution qui profite aux uns risque de pénaliser les autres.
Une inflation qui rebat les cartes !
Deux années de pandémie et maintenant une guerre à la porte de l’Europe, il n’en fallait pas plus pour gripper la production et la logistique de nombreux pays, jusqu’à provoquer de nombreuses pénuries et plonger l’économie mondiale dans une spirale inflationniste.
Les loyers sont donc également concernés par cette tendance haussière, de manière ponctuelle lors des changements de locataire (hors zone tendue bien sûr) ou premières mises en location, mais aussi de manière plus systématique à chaque date anniversaire de la signature d’un bail si la clause de révision annuelle du loyer y a été précisée. L’inflation peut donc être compensée, pour les propriétaires bailleurs, par cette réévaluation du loyer selon le dernier Indice de Référence des Loyers (IRL) calculé tous les trimestres à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors loyers et hors tabac.
Mais cette augmentation systématique (mais non obligatoire !) du loyer, premier poste de dépense des ménages modestes, devient difficilement supportable pour beaucoup jusqu’à en faire basculer certains dans une situation d’impayé. Il devient donc urgent d’éviter que certains ménages (et leurs bailleurs avec eux) s’acheminent vers un tel contentieux qui profite rarement aux uns ou aux autres.
La tentation du blocage des loyers
Les pouvoirs publics ont pris conscience des difficultés financières d’une large partie de la population et recherchent des solutions pour soutenir le pouvoir d’achat des plus modestes. Laisser les loyers s’aligner sur l’inflation ferait peser encore plus lourdement cette dépense majeure sur le budget des ménages. L’idée d’intervenir sur l’évolution des loyers en gelant l’IRL a alors rapidement été évoquée car son application est simple et même si elle n’améliore pas le pouvoir d’achat, elle évite au moins qu’il ne se dégrade encore plus.
Mais le gel des loyers c’est aussi la baisse du pouvoir d’achat des propriétaires bailleurs ! Il n’est donc pas étonnant que les associations de propriétaires se soient braquées à la simple évocation de cette idée. Car les propriétaires bailleurs se sentent de plus en plus attaqués sur leur activité : augmentation de la taxe foncière, obligation d’engager des travaux de rénovation énergétique, … Un gel de l’IRL, qui rendrait caduque la clause d’indexation sur l’évolution des prix, affecterait leur revenu locatif et porterait un coup à leur capacité de préserver leur propre pouvoir d’achat face à l’inflation.
Décision à venir !
Rien n’est encore décidé car un gel de l’IRL profiterait à tous les locataires alors que l’idée générale consiste plutôt à soulager les plus modestes. Mais cette mesure est séduisante par sa facilité d’application et son manque d’impact sur les finances publiques, elle a donc une forte chance d’être adoptée.
Pour certains propriétaires bailleurs qui le peuvent et le souhaitent, ce sera un acte de solidarité envers leurs locataires modestes, pour d’autres il s’agira de laisser se dégrader un peu leur revenu locatif en se consolant par le fait qu’une stagnation (temporaire ?) du loyer est préférable à une escalade de retards et d’impayés.
Tout en se souvenant qu’il n’y a pas que la clause d’indexation des prix selon l’IRL qui permette de réévaluer un loyer … sujet d’une prochaine lettre de Wizi !