Après des années de hausse régulière, marquées par des volumes de vente et des valorisations de biens à faire rêver, le marché immobilier s’est progressivement grippé, projetant dans les affres de l’incertitude de nombreux acteurs « shootés » aux performances sans limites.
Il est vrai que, ces dernières années, on aurait pu qualifier ce secteur d’eldorado tant il alignait des chiffres de croissance sans égal, jusqu’à faire oublier … que les arbres ne montent pas jusqu’au ciel.
Une situation catastrophique.
La pandémie liée au Covid19 a déstabilisé les chaînes de production et les circuits logistiques de la planète provoquant une envolée des prix des matériaux de construction, des pénuries et des difficultés de livraison, aggravant une chute déjà amorcée de la construction neuve (à peine 90 000 logements neufs construits en 2023, soit - 26% par rapport à 2022), et la guerre en Ukraine a ajouté encore plus de difficultés (coût de l’énergie, ...) et d’incertitudes.
Parallèlement, une inflation à un niveau jamais observé depuis bien longtemps (5 à 6%), des taux d’emprunts immobiliers à un niveau élevé (jusqu’à plus de 5% sur 20 ans en fin d’année 2023) et la persistance de prix très élevés des biens en vente ont conduit à une baisse drastique des transactions (moins de 1 million en 2023 soit une baisse de plus de 15% sur un an).
Enfin, cette diminution du nombre de primo-accédants potentiels, condamnés à demeurer locataires, mais aussi une sortie du parc de biens considérés comme passoires énergétiques par le chantier pharaonique de rénovation énergétique des logements ont amplifié la régulière raréfaction du parc immobilier locatif (- 60% d’annonces locatives en 5 ans d’après la FNAIM), parc locatif déjà asphyxié par un faible niveau de constructions neuves.
Des signes encourageants.
Cette accumulation de facteurs négatifs ne pouvait que plonger le secteur immobilier dans un marasme économique profond, marqué par un fort décalage entre la capacité d’investissement des ménages (pouvoir d’achat et capacité d’emprunt) et des prix immobiliers élevés auxquels s’accrochaient encore des vendeurs peu disposés à négocier.
Mais, fort heureusement, certains indicateurs du marché évoluent et laissent entrevoir une sortie de crise ; c’est notamment le cas du niveau des intérêts d’emprunt immobilier qui, après des années de hausse, marquent le pas et amorcent une baisse (actuellement à moins de 4% sur 20 ans), mais aussi des salaires et retraites qui s’alignent peu à peu sur l’inflation, laissant entrevoir plus de marge de manœuvre pour les candidats à l’achat.
De plus, après des mois et des mois de résistance, mais face à des délais de vente devenus problématiques par manque de candidats à l’achat, les vendeurs ont commencé à modérer leurs prétentions pour se rapprocher des conditions du marché, avec pour conséquence des baisses moyennes de prix de 9% à Paris sur un an, mais aussi dans la plupart des villes (- 6,3 % à Lyon, - 5,3 % à Bordeaux, - 5,7 % à Nantes, - 4 ,8 % à Strasbourg, - 4 % à Lille, …).
Encore un long chemin !
Ces bonnes nouvelles laissent espérer le retour d’un marché de la transaction immobilière plus équilibré avec une convergence du prix des biens anciens et de la capacité d’emprunt des particuliers.
Mais en ce qui concerne le marché locatif il semble que la rareté des biens soit encore la règle pour longtemps, car elle trouve principalement son origine dans un déficit de constructions neuves (par rapport aux besoins) qui se cumule depuis plusieurs années.