Une révision ou une indexation de loyer est une augmentation du montant du loyer prévue dans le contrat de location. Elle concerne les baux d’habitation ainsi que les baux professionnels et est calculée en fonction de l’évolution de plusieurs indices.
Quand la révision d’un loyer doit-elle se faire ?
La révision du loyer se fait chaque année à une date déterminée dans le bail. Le plus souvent elle a lieu à la date de signature du bail. D'autre part, la première revalorisation du loyer se fait un an après l’entrée dans les lieux par le locataire, à la date anniversaire.
Depuis le mois de mars 2014, la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) encadre cette revalorisation des loyers. Cette loi stipule que le propriétaire dispose d’un délai d’un an après la signature du contrat de location pour manifester sa volonté d’indexer ou non le montant du loyer. Néanmoins, passé ce délai, le propriétaire n’est plus en mesure d’en faire la demande pour l’année écoulée.
En outre, si la demande est faite en cours d’année, la révision s’appliquera au prorata de la période restante jusqu’à la date anniversaire. D'autre part, une demande d’indexation ne peut pas être rétroactive.
Quels sont les différents indices ?
Selon la nature du bail, le propriétaire doit opter pour un indice afin de calculer son indexation. C’est l’Insee (Institut National de la Statistique et des Études Économiques) qui publie chaque trimestre les nouveaux indices à appliquer.- L’ICC (Indice des Coûts de la Construction) permet de calculer l’évolution des prix des constructions de bâtiments neufs d’habitation. Cet indice est notamment utilisé pour les révisions des loyers des baux commerciaux et des activités tertiaires.
- L’indice de référence des loyers (IRL) est l’indice de référence pour les baux d’habitation. Il est calculé en fonction de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyer) des 12 derniers mois.
- L’indice des loyers commerciaux (ICL) s’applique uniquement pour les baux des locaux commerciaux. Son calcul est basé sur 50% de l’évolution du prix à la consommation, 25% de l’ICC, et 25% du chiffre d’affaire du commerce.
- L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) est utilisé pour les révisions des loyers des locaux des activités professionnelles dans le domaine tertiaire (bureaux, professions libérales, plateformes logistiques…). Le calcul de cet indice tient compte de 50% de l’indice des prix à la consommation, de 25% de l’ICC et de 25% du niveau du produit intérieur brut (PIB)
Comment calcule-t-on une indexation de loyer ?
Pour calculer une indexation, il suffit de multiplier le montant du loyer hors charges par le dernier indice connu et de diviser le résultat par l’indice de l’année précédente du même trimestre. Le résultat obtenu représente le nouveau montant du loyer indexé.