Charges locatives ou récupérables : tout savoir

La liste des charges locatives dites récupérables par le propriétaire est fixée limitativement par décret (n°87-713 du 26 août 1987). Se sont les :

• Dépenses d'entretien courant, réparation des équipements communs et installations individuelles
• Dépenses liées aux gardiens et employés de l'immeuble
• Redevances et impositions

Les charges locatives non listées par le décret ne sont pas récupérables.

Les charges récupérables ou locatives

Les propriétaires qui soumettent leur logement en location doivent s'acquitter d'une charge locative. Cette dernière consiste en un coût assumé par le propriétaire mais qui lui sera remboursé par ses futurs locataires. C'est pourquoi les charges locatives sont considérées et appelées charges récupérables. Généralement, les locataires se chargent des travaux d'entretien courant de leur logement, les plus grands travaux restant à la charge du propriétaire. Pour illustrer cela, changer un joint au niveau robinet est une tâche qui revient au locataire. Par contre, le remplacement du robinet incombe au propriétaire du logement. Le locataire de la maison doit régler les charges locatives en sus du loyer. Le propriétaire doit, de ce fait, préciser à l'intérieur des modèles-types baux le montant à payer relatif aux charges locatives. Le propriétaire doit ainsi inscrire dans son contrat de bail les deux points suivants :

• Le loyer exempt des charges
• La somme relative à la charge récupérable

Les charges récupérables pour un logement en copropriété

Dans un immeuble où des gens vivent en copropriété, qui doit s'occuper et payer les travaux relatifs aux parties communes ? Ces travaux incluent par exemple la rénovation des cages d'escalier, la réfection d'une façade ou de la toiture, l'entretien des espaces verts, etc... La réponse est simple : ces travaux sont gérés par un syndic. Tous les frais relatifs aux travaux réalisés sont listés dans la facture adressée au propriétaire. Et ce, en tenant compte de sa quote-part de charges en tant que copropriétaire. Toutefois, il existe des frais liés à l'usage des lieux communs qui seront répercutés sur les locataires car ils en sont les premiers bénéficiaires. Pour illustrer, les escaliers et les ascenseurs sont principalement utilisés par les locataires. Or ces derniers doivent être nettoyés et entretenus. C'est également le cas de la gestion des poubelles et des espaces verts. Ces frais seront alors répercutés sur les locataires.

Les charges récupérables avec un seul propriétaire

Il peut arriver qu'un immeuble collectif soit la propriété d'une seule personne. C'est ce que nous désignons par monopropriétaire. Cet immeuble comporte plusieurs logements loués. Pour les travaux de rénovation, le propriétaire ne peut plus compter sur le syndic. Il doit s'acquitter des frais de réparations et d'entretien. En revanche, il a la possibilité de répartir certaines dépenses entre les locataires s'ils en sont les principaux bénéficiaires. Des problèmes surviennent alors parfois lors du partage des charges entre les locataires, d'autant plus qu'il n'existe aucune réglementation qui régisse cette répartition. Heureusement, la jurisprudence a imposé des règles fixant la manière dont les partages doivent se faire, c'est à dire équitablement et sans changements au fil des années. Il incombe ainsi au propriétaire de choisir un méthode de répartition des charges et d'y  rester fidèle. Généralement, les propriétaires choisissent de répartir les frais au prorata de la surface occupée par les locataires. C'est à priori la méthode la plus équitable.

Les charges récupérables pour un logement individuel

Dans un logement individuel, les lieux communs sont inexistants. Les charges récupérables sont alors seulement relatives aux services dont le principal bénéficiaire est le locataire. En principe les charges locatives, dans ce cas là, concernent uniquement la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.