Bien évidemment tout investisseur rêve d’une opération blanche, c’est-à-dire d’un achat de bien dont le revenu locatif financerait l’intégralité de ses échéances. Mais vous aimeriez que votre banque y croie aussi et vous reconnaisse une capacité d’endettement qui vous permette d’emprunter plus pour mieux financer votre achat.
Une capacité d’emprunt alignée sur le risque.
Car le montant emprunté dépend bien entendu de la capacité de remboursement et donc de votre taux d’endettement. Jusqu'en janvier 2021, le taux d'endettement maximum était fixé à 33 %. Mais début 2021, le Haut Conseil de stabilité financière a donné ses nouvelles recommandations pour l'année : le taux d'endettement maximum recommandé est ainsi passé de 33 à 35 %, ce qui permet d'augmenter légèrement la capacité d'emprunt.
Ce taux d’endettement prend en compte les revenus pérennes perçus pendant la durée de l’emprunt (donc pas les revenus exceptionnels tels les dividendes d’action, les primes, …) et les charges régulières.
Pour diminuer votre taux d’endettement et pouvoir emprunter plus il n’y a donc que 2 pistes possibles : diminuer vos charges ou augmenter le revenu pris en compte par la banque dans le calcul.
Diminuer vos charges
Si votre taux d’endettement dissuade la banque de vous accorder le montant de prêt espéré, vous pouvez donc essayer de le ramener à un niveau plus acceptable en diminuant vos charges.Pour cela, plusieurs pistes :
- allonger la durée de votre emprunt,
- solder des crédits en cours, quitte à diminuer votre apport,
- regrouper vos crédits immobiliers, prêts à la consommation et dettes personnelles en un seul et même prêt bancaire pour alléger vos mensualités.
Augmenter le revenu locatif pris en compte
Car, si le remboursement de l’emprunt est intégralement compté en charge, le revenu locatif ne sera pris en compte par la banque qu’à hauteur de 70% (rarement plus !). En effet, en limitant à 70 % les revenus locatifs, la banque se protège : les 30 % restants couvrent les charges et risques liés à votre investissement (loyers impayés, retards de paiement, dégradations, vacance locative, etc…). Autant dire que pour dépasser ces 70% votre partenaire bancaire vous demandera des garanties solides !Sécuriser votre revenu locatif peut ainsi rassurer votre banque et la convaincre de dépasser cette barre des 70% de prise en compte du revenu locatif attendu de votre investissement. Mais une GLI (Garantie des Loyers Impayés) n’y suffira pas car ses conditions d’application (carence, délai et difficultés de remboursement, pas de prise en charge des retards de paiement, …) ne garantissent pas un revenu à la date des échéances de remboursement de votre emprunt et laisse donc planer le doute sur votre capacité réelle à les assumer !
En revanche, avec un loyer garanti quoi qu’il arrive à date fixe, il est évident que vous détenez un bon argument pour convaincre votre partenaire bancaire de la solidité de votre revenu locatif et lui faire accepter d’en prendre en compte plus de 70% dans son calcul de taux d’endettement.
C’est ainsi que la plateforme Wizi « Sans frais d’agence, sans impayés ni retards de paiements » vous donne une clé pour booster votre capacité d’emprunt avec sa formule « Paiement du loyer le 5 du mois quoi qu’il arrive » assortie d’une garantie AXA en cas de dégradations, et d’une assistance juridique bien sûr.Et si, à la sérénité d’un paiement de ses loyers à date fixe s’ajoute une possibilité de booster sa capacité financière d’investissement, pourquoi s’en priver ?