Clôture de l’encadrement des loyers : ce qui change ou pas sur un bail de location !
Fin de l’encadrement des loyers et ces conséquences sur les baux en cours
Les arrêtés d’encadrement des loyers à Lille et Paris ont été définitivement supprimés. Cette décision provoque des inquiétudes et de nombreuses questions. Néanmoins, elle n’affecte pas les baux en cours.
Effectivement, les conventions des loyers sur les baux en cours restent appliquées et les effets rétroactifs de l’annulation restent nuls. Pour les propriétaires, il n’y a pas de rattrapage des loyers à percevoir tant qu’ils appliquent les loyers de référence.
Il est à noter que les propriétaires insatisfaits peuvent faire un recours auprès de l’État tout en demandant une indemnisation pour le manque à gagner. D’après la FNAIM ou la Fédération nationale de l’immobilier, la période de prescription pour cette action dure 4 ans à partir du 28 novembre 2017.
Le fonctionnement de renouvellement du bail de location
Pour la date de renouvellement du bail de location, il y a l’application du décret annuel, autrement dit le blocage des loyers fonctionnant dans les zones « tendues ».
Les propriétaires peuvent augmenter les loyers s’il est visiblement sous-évalué vis-à-vis des loyers constatés habituellement dans le voisinage. La FNAIM affirme que l’augmentation ne dépasse pas la plus élevée des deux limites suivant : la moitié entre la différence du loyer habituel constaté dans le voisinage et celle du loyer pour le renouvellement.
Les travaux d’améliorations réalisées par le propriétaire ou la mise au niveau des critères de décence pour une valeur égale à la dernière année de location est de 15 % du montant TTC des travaux. Concernant la marge de manœuvre il existe une limite pour les propriétaires bailleurs lillois et parisiens.
Le cas d’un nouveau bail et les règles à suivre
La fin de l’encadrement des loyers n’affecte que les nouveaux contrats de baux accordés depuis le 28 novembre 2017. Par contre, le loyer reste concerné par le décret annuel de blocage.
Ainsi, il est au maximum égal à celle du loyer du dernier locataire et peut être discutable dans quelques situations. C’est le cas lors des travaux d’amélioration faite par le propriétaire, ou la mise en valeur des critères de décence, pour une somme au moins égale à celui de la dernière année de loyer, qui est à 15 % de l’augmentation annuelle de la valeur TTC des travaux.
C’est aussi pour le cas du loyer visiblement sous-évalué, c’est-à-dire la moitié de la différence entre le loyer constaté habituellement dans le voisinage et celle du loyer appliqué au dernier locataire.
Lorsque le logement a subi des travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois d’une valeur qui ne dépasse pas le montant de la dernière année de loyer, le propriétaire peut appliquer librement un loyer selon sa conviction.