Un nombre de logements à louer qui recule de 30 %, si l’on compare à la période pré pandémie du Covid-19, une demande qui augmente de 5%, si l’on en croit le nombre d’annonces publiées sur le site Bien’ici, le marché de l’immobilier locatif semble s’enfoncer dans un épisode de rareté du parc des biens disponibles.
Il faut dire que les conditions économiques et une législation « maladroite » bousculent un équilibre offre/demande que l’on sait fragile.
Une évolution défavorable
La diminution du nombre de biens à louer s’explique principalement, selon les professionnels, par une chute de la construction de logements neufs et une difficulté pour les propriétaires de concrétiser leurs investisseurs locatifs à cause de conditions d’octroi de crédit bien plus drastiques (taux d’intérêts en hausse, critères plus sélectifs des banques prêteuses, …).
Pour ne rien arranger, de multiples réglementations nationales et locales accroissent également la frilosité des propriétaires à se lancer ou rester dans le locatif : plafonnement des loyers dans des zones tendues de plus en plus étendues, blocage à 3,5 % jusqu’en juillet 2024 de l’augmentation des loyers d'habitation (loi du 7 juillet 2023 relative à l’IRL), obligations de travaux de rénovation énergétique, taxe d’habitation en forte augmentation, législation très en faveur des locataires en cas de litige.
Mais il faut aussi considérer le ralentissement d’un flux naturel du marché locatif : l’accession à la propriété de locataires. Car, pour cause de refus de prêt des banques, de nombreux candidats primo-accédants demeurent locataires et ne libèrent pas leurs biens loués ce qui raréfie encore plus l’offre sur le marché.
Mais des opportunités
Dans ce contexte où, en parallèle, s’observe une forte augmentation de faillites d’acteurs du marché de l’immobilier, tel que nous l’évoquions dans la newsletter de la semaine passée : « Coup de froid sur les agences immobilières », on ne saurait s’étonner de la morosité qui s’empare du secteur.
Et pourtant, pour nombre de propriétaires qui disposent de liquidités et/ou de capacités fortes d’endettement, la situation est propice à l’investissement dans des biens mis en vente pour mauvaises performances énergétique (les fameuses passoires) à un niveau de prix déjà en baisse et encore négociable.
Enfin il ne faut pas oublier la loi Lemoine de juin 2022 qui permet aux nouveaux emprunteurs de changer à tout moment leur assurance de prêt avec à la clé des gains substantiels en matière de mensualités et de coût global de l’emprunt.
Une situation temporaire
En conclusion, si l’on ne peut contester que le marché locatif immobilier traverse une passe difficile, il l’est d’abord pour les candidats à la location devant une rareté de l’offre qui complexifie tous projets de vie.
Mais ces dernières années ont montré un marché locatif fortement variable, en berne lors de la pandémie, euphorique au sortir de cet épisode, on peut donc être optimiste sur le fait qu’il se redressera lorsque les facteurs géopolitiques et économiques reviendront positifs.