Personne ne peut plus nier que le secteur de l’immobilier fait face à une crise profonde : constructions neuves en chute libre, pénurie grave de logements locatifs, accès à la propriété semé d’embuches, …
Pour y répondre Guillaume Kasbarian, le nouveau ministre du logement, a présenté le 3 mai dernier un nouveau projet de loi basé sur sa propre analyse : "Seul un choc d'offre peut permettre de relancer durablement la production de logements et faire baisser les prix".
Assouplir la loi SRU
C’est pourquoi cette proposition de loi se présente comme une boite à outils de mesures non contraignantes (14 articles répartis en quatre chapitres) pour inciter et encourager maires, promoteurs, constructeurs et bailleurs à produire plus de logement et plus rapidement.
Ainsi une disposition majeure autorise l’intégration de 25% de logements intermédiaires (loyers réglementés inférieurs aux prix du marché permettant aux classes moyennes d’habiter dans les grandes villes, près de leur lieu de travail) dans les objectifs de construction issus de la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) qui impose un minimum de 20% de logements sociaux dans les communes, sous peine d’amende.
L’idée est de libérer les maires de quotas stricts de catégories de logement en leur faisant confiance sur leurs choix de répartition dans leurs communes, espérant que cela permettra de diversifier l’offre de logements à loyer modéré, de soutenir la classe moyenne et de créer plus de mixité dans les parcs immobiliers.
Des locataires « ventouses »
Une deuxième disposition importante vise à améliorer la rotation des locataires dans un parc de logements sociaux dans lequel, en 2023, 2,6 millions de ménages étaient en attente d'un logement (selon les derniers chiffres de l'Union sociale pour l'habitat - USH), alors que la situation de nombreux locataires d’HLM leur permettrait maintenant de se loger « à plus cher » et donc de libérer leur logement au profit de bénéficiaires plus modestes.
Il s’agit ici de lutter contre ce phénomène des locataires devenus « trop riches » car leurs revenus dépassent de 20% le seuil maximal autorisé et à qui il faudrait appliquer la règle du surloyer (ou de la résiliation du bail), locataires dont le nombre est estimé à 90 000 par l’Union sociale pour l’habitat mais à 400.000 par le ministre puisqu’il prévoit d’appliquer la règle dès le premier euro de dépassement.
Enfin le ministre propose de nombreuses mesures de simplification et d’accélération des procédures d’urbanisme afin de pouvoir produire plus, plus vite et mieux, mais aussi des dispositions pour renforcer les capacités d’investissement des bailleurs sociaux, principaux producteurs de logements sociaux et intermédiaires.
Suffisant ?
Il va sans dire que ces nouvelles mesures, si elles se révèlent efficaces, ne produiront pas leurs effets dans le très court terme car, si l’on peut soulager le secteur en desserrant le carcan administratif, il n’en reste pas moins que la construction est soumise à des délais techniques incompressibles et à des coûts forcément subis.
Mais une prise de conscience des difficultés du secteur (et donc des citoyens pour se loger !), qui se tradui t par une volonté politique de l'Etat mais aussi des élus locaux, est encourageante même si des voix s’élèvent déjà pour regretter que ce projet de loi affaiblisse la loi SRU et donc possiblement la construction de logements sociaux.