La rupture du contrat de logement doit être précédée d'un congé de départ. Ce congé prend effet après la manifestation de la volonté de départ du locataire. Mais il arrive que ce dernier disparaisse de la location, sans aucune information.
Dans ce cas, comment le propriétaire peut-il résilier le bail et reprendre possession de son bien ?
Préalables à la résiliation du bail et à la récupération du logement
En cas du départ furtif du locataire, le bailleur ne peut suivre la procédure classique de résiliation de bail pour récupérer son logement. Pour y arriver, il doit respecter certaines conditions prévues par la loi du
6 juillet 1986 en son article 14-1. Ainsi, il doit constater l'abandon du logement avant d'enclencher la procédure de sa récupération.
Constat d'abandon par le bailleur
Avant toute chose, le bailleur doit éviter les soupçons d'abandon de logement en prouvant clairement ce fait. La preuve peut être rapportée par tout moyen. Il peut par exemple fournir la preuve de maintes tentatives de prise de contact avec le locataire (courriers, e-mail…). En un mot, le départ brusque du locataire doit être établit.
Après avoir réalisé cette évidence, le bailleur doit demander un constat d'abandon. Seul, ce constat peut lui permettre de procéder à la récupération de sa propriété et de ses loyers impayés.
Préalablement au constat qui doit être fait par l'huissier, le bailleur doit demander au locataire de justifier sa présence effective dans le domicile par une mise en demeure par voie d'huissier. La mise en demeure doit être annexée d'une injonction de paiement.
Constat d'abandon par l'huissier
En absence de réponse à la mise en demeure dans un délai d'un mois, l'huissier peut alors faire le constat de l'abandon en présence de :
- Un agent municipal (maire, conseillé…) ;
- Une force de l'ordre (police ou gendarmerie) ;
- Deux tiers majeurs qui n'ont pas de rapport avec le bailleur ou l'huissier.
À la suite de ce constat, l'huissier établit un procès-verbal (PV) d'abandon de logement. Celui-ci permet au bailleur de saisir le juge.
Procédure de résiliation et de récupération du logement
Le bailleur doit déposer au greffe, une demande suivie de toutes les pièces justificatives y compris le PV de l'huissier. Le juge, une fois saisi, doit rendre sa décision par ordonnance. Il statue sur la base du PV de l'huissier.
En effet, si le juge conclut au non-respect des clauses du contrat de bail outre que l'abandon du local, il prononcera la résiliation du bail et remettra le logement au propriétaire. S'il ne conclut pas à l'abandon du domicile, il se prononcera uniquement sur la demande de paiement de loyer.
Le bailleur doit signifier au locataire la décision du juge dans un délai de deux mois. Le locataire, quant à lui peut remettre en cause cette décision dans un délai d'un mois. Dans le cas contraire, la décision lui est opposable et le bailleur peut reprendre sa propriété. Toutefois, le locataire qui est dans l'impossibilité de réagir dans la durée légale peut demander un relevé de forclusion.
