Diviser une maison pour y faire deux ou plusieurs logements : l'idée trace son chemin dans votre esprit de constructeur et de particuliers. Avant de vous lancer dans des procédures de division de lots et dans des travaux, des conseils sont nécessaires.
La division pavillonnaire dans le cadre des lois
L'initiative de diviser sa maison en plusieurs habitations s'inscrit dans les principes actuels des lois nationales en matière d'aménagement du territoire qui anticipent la nécessité de réduire la consommation d'espaces : on construit dans le foncier déjà existant de nouveaux logements. Cette division pavillonnaire est toutefois soumise, dans chaque commune, aux règles du Plan Local d'Urbanisme qui encadre les possibilités de division d'une maison, notamment en prévoyant un nombre minimum de place à créer pour chaque logement, et une emprise maximale des constructions sur le terrain dans le cas de petites extensions lorsque votre opération en prévoit.
La loi ALUR (2014) a quelque peu encadré les travaux de division d'une même maison en plusieurs habitations en prévoyant leur interdiction notamment si la surface créée par division est inférieure à 14 m² concernant la surface intérieure du logement et 33 m² de volume habitable. Les logements créés à l'intérieur d'une maison devront également faire l'objet de raccordements aux réseaux, ainsi que de diagnostics amiante et plomb s'il s'agit d'un aménagement dans une vieille construction.
Suite à la loi ALUR, certaines intercommunalités (Communautés de Communes ou d'Agglomération) ont également instauré des autorisations préalables de division, il convient donc également de se renseigner auprès de leurs services avant tout travaux.
Les travaux de division d'une maison en deux habitations (ou plus)
Il est primordial d'anticiper l'aménagement futur des différents logements à l'intérieur de la maison, et définir l'échéancier progressif des travaux pour les étaler dans le temps. Réaliser des travaux dans une maison préexistante requière d'entraîner le moins de gêne possible pour la paix du ménage et des habitants du foyer. Les travaux risquent d'être longs, poussiéreux et bruyants, à l'intérieur même de leur espace de vie qui se verra à terme, réduit. Diviser une maison n'est pas neutre : il faut être prêt à réduire sa surface d'habitation et engager des travaux lourds pour recréer un logement mitoyen.
Il faudra établir une nouvelle organisation des pièces et en reliant la nouvelle entité à tous les branchements d'eau, d'électricité et de gaz. Des opérations de re-cloisonnement des pièces ainsi que des travaux de finition complets attendent le constructeur pour aboutir à un second logement dans une même maison.
D'une maison à plusieurs logements, d'un appartement de grande taille à plusieurs T1 et studios en ville, d'un espace délaissé dans une propriété à la construction d'un logement étudiant... Les opportunités et les avantages d'une division pavillonnaire sont en définitive, réels. Il faudra simplement s'armer de patience et d'un grand sens de la réflexion pour mener des travaux permettant de scinder une maison sans risquer de contentieux ou de gêne entre les occupants des deux nouveaux logements créés.