Un décret publié au journal officiel du 20 août 2023 a confirmé le calendrier des interdictions à la location des passoires énergétiques énoncé 2 ans auparavant dans la loi Climat du 22 août 2021.
Les « premiers de la classe », logements classés G par leur DPE (Diagnostic de Performance Energétique), donc plus de 600 000 biens actuellement loués en France, seront donc interdits de relocation dès le 1° janvier 2025, dans un peu plus d’un an.
Un chantier poussif
Il va sans dire que cette échéance donne des sueurs froides à plus d’un propriétaire bailleur concerné, d’autant que le peu de temps restant ne rassure pas sur la capacité à boucler ce chantier pharaonique avant la date couperet.
Car seulement 2 200 logements très mal isolés et énergivores (classés F ou G) ont pu sortir du statut de "passoires thermiques" en 2021 grâce au dispositif MaPrimeRénov' mis en place par le gouvernement, puis dix fois plus en 2022 avec 23 700 logements ; le compte n’y est pas !
Malheureusement le suivi de l’avancement de ce chantier est très imparfait a regretté la commission des finances du Sénat dans un rapport sur le projet de loi de finances 2022, à tel point que personne ne semble en mesure d’évaluer le nombre de logements restants à rénover d’ici un an pour éviter l’interdiction à la relocation dès le 1° janvier 2025.
Des ventes qui se multiplient
Presque un logement sur 5 vendu aujourd’hui en France (de 11 % au second trimestre 2021 à 18 % au deuxième trimestre 2023) est une passoire thermique (classé F ou G), donc bien plus que leur poids total dans le parc de logements français car elles ne représentent que 17 % des biens immobiliers.
Cette augmentation importante des ventes de passoires thermiques (multipliées par 4 en Gironde !) malgré une évolution générale à la baisse des transactions, montre que de nombreux propriétaires veulent se débarrasser de biens dont ils ne peuvent ou ne veulent assurer la rénovation.
Mais cette évolution montre également que de nombreux acquéreurs ont « flairé » la bonne affaire, espérant une décote importante à la vente, face à des propriétaires pressés de vendre et ne pouvant nier le surcoût (souvent approximatif donc négociable !) à assumer par l’acquéreur.
De bonnes affaires mais …
On estime qu’en 2 ans les acquéreurs ont perdu 25 % de leur pouvoir d’achat immobilier du fait de l’augmentation des prix et des taux d’intérêt, donc pour nombre d’entre eux acheter une passoire thermique représente une opportunité de concrétiser un projet d’achat devenu impossible, mais surtout s’ils pensent y habiter (malgré des coûts de chauffage importants) et rénover le logement sans contrainte de date.
Car en cas d’achat pour un investissement locatif il leur faut s’assurer de leur capacité à rénover le bien (de 16 000 à 26 000 € pour gagner une ou 2 classes énergétiques sur le DPE, selon l’Ademe) mais également tenir compte du fait que le partenaire bancaire intégrera tout ou partie du coût de la rénovation dans le coût d’acquisition et/ou refusera d’intégrer le revenu locatif correspondant dans la capacité d’endettement de l’emprunteur !