Encadrement des loyers : que des perdants !

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Publié par Wizi le 06/09/2022, modifié le 12/09/2022.

Blocage de l’IRL à 3,5%, encadrement des loyers en zones tendues, interdiction d’augmenter le loyer pour les biens avec un DPE classé en F ou G, … on n’a pas fini d’égrainer la litanie des mesures visant à limiter l’inflation des loyers.

L’objectif, bien évidemment louable, est de faciliter l’accès au logement pour les plus modestes. Mais il s’avère que cette démarche est éminemment contre-productive car pour se loger il ne suffit pas de pouvoir payer son loyer, il faut aussi qu’il existe une offre de logements disponibles à la location !

Un encadrement des loyers contre-productif ?

L’objectif de l’investissement d’un propriétaire bailleur est, bien sûr, d’en obtenir une rentabilité. En effet qui donc investirait à perte ? Mais la rentabilité de cet investissement se calcule sur la durée (souvent 10,15 ou 20 ans) et l’on comprend bien que toute nouvelle mesure limitative rend caduques les calculs initiaux et remet en question la stratégie financière du bailleur.

L’encadrement des loyers rompt la logique de marché en empêchant le bailleur d’adapter son loyer selon la loi de l’offre et de la demande, de l’augmenter à hauteur de l’inflation ou après des travaux d’amélioration. Mécaniquement de nombreux propriétaires bailleurs sortent alors du marché locatif (vente, migration vers le locatif saisonnier, logement laissé vacant). La conséquence de l’encadrement des loyers est toujours un assèchement de l’offre ce qui, pour un locataire, est aussi pénalisant qu’un loyer modérément augmenté.

En définitive le propriétaire bailleur y perd et … le locataire n’y gagne rien !

Deux exemples édifiants !

Alors que de nombreuses villes étrangères (Berlin, London, New York, …)  réfléchissent à la pertinence d’un encadrement des loyers, la Suède bénéficie d’un recul pour apprécier les résultats de cette mesure ; elle a en effet mis en place un contrôle des loyers dès 1942. Et les résultats d’une enquête menée par le suédois Gustav Fritzon sont édifiants et sans appel. Parmi les « maux » consécutifs à la mise en place d’une réglementation contraignante sur les loyers l’impact sur la taille du parc locatif tient une place prépondérante. « Le contrôle des loyers a provoqué des pénuries de logements et des files d’attente dans tout le pays : 93% des Suédois vivent dans des municipalités où il y a un déficit de logements. La file d’attente moyenne pour obtenir un appartement en location dans la capitale suédoise est de 11,3 ans, et peut même attendre 30 ans pour les appartements les plus recherchés ».

Un autre exemple, plus récent, confirme l’effet contre-productif d’une telle mesure : c’est l’exemple irlandais. Les propriétaires ne veulent plus y louer leurs biens, ils préfèrent les vendre. Pourquoi ? La raison principale invoquée est le contrôle des loyers. En effet en Irlande les augmentations de loyer annuelles sont plafonnées à 2 % dans les Zones de Pression sur les Loyers (ZPL qui rappellent nos zones tendues !), rendant le secteur non rentable avec une inflation à 9,1% en juillet 2022. Les propriétaires privés fuient donc le marché avec pour conséquence une offre sous-dimensionnée qui provoque des files d’attente interminables de candidats locataires ainsi que le montre l’image qui illustre cet article.

Tous perdants !

Ainsi donc cette idée d’encadrement des loyers, « socialement respectable », ne sert pas les intérêts des locataires.

Mais de plus, face à une offre qui se raréfie, gageons que se multiplieront, dans peu de temps, des comportements excédés de locataires prêts à tout pour décrocher le logement visé ! On aura grippé le marché mais, plus encore, on aura poussé certains locataires à se mettre dans des situations encore plus difficiles !

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