De nombreux investisseurs, souhaitant faire des placements financiers dans le secteur de l’immobilier, me consultent fréquemment. D’ordinaire, ils ont un capital important : entre 75 k€ et 250 K€. Mais ils aimeraient avoir des informations sur la démarche à adopter. Ils hésitent entre le paiement cash et le recours à l’emprunt.
En effet, le financement de l’investissement locatif se fait de deux manières : l’investisseur peut payer cash avec ses propres ressources financières ou emprunter l’intégralité du montant nécessaire à l’opération. L’emprunt peut également se faire de façon partielle.
Le paiement cash a des avantages. L’investisseur touche l’intégralité de son loyer dès la réalisation de son investissement. Il est exempté des remboursements, des risques de non remboursement, des frais et formalités bancaires. Il est donc préservé du stress lié à toutes ces opérations. Mais il est obligé d’avoir la totalité de la somme nécessaire pour acheter cash. Et cet argent est bloqué jusqu’à ce que le retour sur investissement soit complet. De plus, compte tenu de l’importance des fonds à mettre sur la table, l’investisseur a rarement les liquidités pour d’autres projets.
Malgré toutes les incertitudes liées au recours à l’emprunt, son intérêt économique est certain. En effet, l’investissement locatif avec effet de levier permet d’acquérir le bien immobilier sans engager les fonds propres de l’investisseur. Cette pratique permet à ce dernier de s’enrichir en utilisant l’argent des autres. Vous pouvez vous constituer un capital par l’endettement.
Vos liquidités disponibles restent intactes et peuvent être orientées vers d’autres projets. En cas de décès, votre assurance décès rembourse votre emprunt, ce qui protège votre famille. Et vos héritiers reçoivent un bien immobilier entièrement acheté. Au regard de toutes ces possibilités, faut-il opter pour le paiement cash ou pour l’emprunt ?
Placement du capital dans l’assurance vie et emprunt pour la réalisation de l’investissement locatif
De nos jours, les conditions de l’emprunt immobilier sont convenables. Les démarches liées au crédit sont aisées. Et les frais bancaires sont bas. Sur 20 ans, j’ai obtenu un crédit immobilier à un taux de 1,55 %. Le taux de l’assurance vie, quant à lui, se situe entre 2,5 % et 3 % sur la même période. Il est donc mathématiquement plus intéressant de faire à la fois un placement financier dans une assurance vie et un emprunt immobilier dans un but locatif. Au regard du capital investi dans l’assurance vie, votre banquier a un bon argument pour vous accorder le crédit immobilier.
Supposons que vous disposiez de 100 000 € ! Si vous placez ce capital dans une assurance vie avec un taux de 3%, en 20 ans, vous gagnerez en moyenne 80 000 €. Pendant ce temps, si vous empruntez 100 000 € à un taux de 1,55 %, en 20 ans, vous payerez 16 364 €. Au total, vous aurez un bénéfice d’environ 63 636 € sur cette période. Le recours à l’emprunt valorise votre capital. Au bout de 20 ans, votre dette est réglée. De ce fait, le bien immobilier est entièrement votre propriété. En plus, vous avez 180 000 € dans votre poche. À ce stade, vous pouvez réaliser un nouveau placement.
L’effet de levier : la rentabilité de l’emprunt
De tous les actifs, l’immobilier est le seul qui vous permet d’investir sans avoir des fonds propres. À partir de votre capital, vous pouvez lever des fonds et maximiser votre investissement : c’est l’effet de levier. La rentabilité de cette pratique est certaine. Sur le long terme, votre patrimoine est plus important que celui obtenu grâce au placement de l’épargne.
En dépit des conditions financières excellentes évoquées plus haut, le recours à l’emprunt suscite toujours beaucoup d’appréhension chez certains investisseurs. Lorsqu’ils n’achètent pas comptant, ils mobilisent au maximum leurs économies. Le montant de l’emprunt est alors limité.
Investir son capital dans l’immobilier
Certains investisseurs veulent absolument investir leurs épargnes dans l’immobilier. Tout de suite, ils veulent générer des rentes, sans prendre de risque. Même dans ce cas, l’importance de l’emprunt est réelle. Pour un investissement réussi, le crédit, même partiel, est incontournable. En investissant uniquement l’argent disponible, il faut attendre plusieurs dizaines d’années avant d’atteindre l’indépendance financière. En effet, il est impossible d’avoir des bénéfices sans prendre de risque. Et plus le risque est grand, plus les gains sont élevés. D’ailleurs, contrairement à ce que certains investisseurs pensent, le crédit sécurise l’opération immobilière. En conséquence, je suggère toujours le recours à cette pratique.L’emprunt immobilier : un avantage fiscal
Sur le plan fiscal, l’emprunt immobilier est intéressant. Assurément, les loyers constituent une base imposable. Ils n’échappent pas à l’impôt sur le revenu. Et tous les investisseurs ont intérêt à réduire leurs assiettes fiscales. Si vous avez pris un crédit pour acquérir le bien, l’administration fiscale vous autorise à déduire les intérêts de l’emprunt de vos loyers. L’impact de cette opération sur le montant des impôts est considérable. Votre imposition est donc réduite grâce à l’emprunt.Pour optimiser ses gains, un investisseur souhaitant faire un placement de 100 000 € dans l’immobilier, devrait adopter la stratégie suivante :• À défaut de recourir à un emprunt total, il peut diviser son capital en deux et acheter deux biens immobiliers, au lieu d’un seul : 50 000 € pour l’un et 50 000 € pour l’autre. Le reste du capital est financé par l’emprunt immobilier. Au regard du capital investi, il peut obtenir une rente dès le premier mois.• L’investisseur peut utiliser ses intérêts d’emprunt pour réduire sa base imposable. Cette fiscalité réduite lui permet d’obtenir des loyers plus importants.
La réalisation de deux investissements rend possible la répartition du risque. De cette façon, si un investissement devient non rentable, il est toujours possible de compter sur l’autre. Parallèlement, la valeur du patrimoine est multipliée par deux. Au lieu d’un seul bien d’une valeur de 100 000 €, l’investisseur en a plutôt deux. La valeur totale de ses biens est de 200 000 €.
En conclusion, l’achat cash d’un bien immobilier permet de se départir de certains inconvénients, à savoir les formalités administratives, la peur de l’avenir et la rémunération du prêteur. Le sentiment de ne rien devoir à personne permet d’avoir l’esprit tranquille.
Mais une analyse objective de la seconde possibilité, le crédit immobilier, met en évidence la pertinence de cette option. Sur le long terme, elle est plus rentable que l’investissement de l’argent épargné. À partir d’un capital modique, l’investisseur peur acquérir des biens immobiliers multiples.
Ainsi, il enrichit son patrimoine et diversifie ses risques et ses gains. Toutes les possibilités offertes par l’investissement locatif à crédit nous amènent à faire un constat : l’emprunt immobilier, qu’il soit total ou partiel, est incontournable dans la réussite d’un projet d’investissement dans un but locatif.
Le prêt immobilier
Si vous décidez de souscrire à un prêt immobilier pour financer votre investissement immobilier, il faut trouver un prêt adapté à votre projet.
L’objectif du prêt est de tirer de votre investissement le meilleur rendement. Hors les banques font varier les taux immobilier en fonction de votre profil et de votre projet. De ce fait, nous vous conseillons de passer par un courtier en crédit immobilier qui vous obtiendra des taux préférentiels de la part des banques et saura vous dénicher l’offre de prêt correspondant parfaitement à votre projet.
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