Bonjour, je suis Julien, CEO de Wizi et MorningCroissant.
Chaque Lundi, je partage sur ce blog notre newsletter hebdomadaire suivie par plus de 68 000 lecteurs fidèles : investisseurs, propriétaires et passionnés d’immobilier.
Aujourd’hui, on va parler d’un sujet qui fascine autant qu’il inquiète : l’intelligence artificielle.
Elle promet de révolutionner le secteur … mais quand elle déraille, les dégâts peuvent être spectaculaires.
Bonne lecture.
Depuis quelques années, l’Intelligence Artificielle s’est invitée dans tous les métiers de l’immobilier : estimation automatique des prix, analyse des loyers, scoring de locataires, gestion prédictive des rénovations, et même rédaction d’annonces … avec pour promesses la fin de la subjectivité, des erreurs humaines, et des pertes de temps !
Mais ces promesses matérialisent l’illusion d’une intelligence qui comprendrait un marché que même les humains ont du mal à suivre et la déconvenue la plus spectaculaire vient des États-Unis : Zillow Offers, le programme d’achat-revente automatisé du géant Zillow, un projet qui devait révolutionner l’immobilier et qui … s’est terminé par un crash à 500 millions de dollars.
L’IA comme boule de cristal !
Zillow, c’est un peu le Leboncoin américain et en 2018 ce géant américain de la donnée immobilière décide de franchir une étape : ne plus seulement évaluer la valeur des maisons, mais carrément les acheter, les rénover rapidement puis les revendre encore plus vite, en s’appuyant sur l’IA.
Concrètement l’algorithme d’IA (Zestimate) estimait la valeur d’un bien que Zillow proposait d’acheter immédiatement à ce prix (ou presque) au propriétaire, en évitant délais, négociations, visites, puis l’entreprise rénovait légèrement la maison qu’elle revendait sur le marché, espérant réaliser un bénéfice de 5 % à 10 %.
L’idée semblait imparable car l’IA allait anticiper les tendances, prédire la hausse des prix, et éliminer le hasard en supprimant au passage agents et négociation : le système fixait un prix juste et immédiat qui permettait aux propriétaires de vendre en quelques jours, une vraie révolution basée sur un stock massif de données, une IA prédictive, et un marché immobilier en plein boom.
Une confiance aveugle !
Sauf que rien ne s’est passé comme prévu car en 2021, l’IA s’est emballée : elle a commencé à surenchérir, payant des maisons au-dessus de leur valeur réelle. Puis les taux d’intérêt ont remonté, la demande a chuté, et Zillow s’est retrouvé coincé avec 18 000 maisons invendues, 500 millions de dollars de pertes et 25 % de l’effectif licencié.
Car à cette époque les prix de l’immobilier américain connaissent des variations extrêmes : explosion post-Covid puis retournement brutal avec la hausse des taux, un changement de cycle que l’IA de Zillow ne pouvait « imaginer » puisque entraînée sur des données de croissance continue n’intégrant pas une possibilité de baisse.
Ainsi, devenue dangereusement confiante dans les facultés de prédiction de son modèle, l’entreprise n’avait pas intégré que ces outils excellent pour repérer des tendances, mais pas pour anticiper les retournements de cycles, et que le marché immobilier est loin d’être géographiquement homogène à tel point que le jugement local, l’expérience terrain et l’intuition restent irremplaçables.
Utiliser l’IA … intelligemment !
Zillow Offers restera comme le crash-test de l’intelligence artificielle appliquée à la pierre et les multiples expériences d’insertion de l’IA dans les process de l’immobilier ont montré les limites de modèles « bluffants » mais limités aux données d’apprentissage forcément imparfaites.
C’est pourquoi l’IA peut être un excellent copilote dans les métiers de l’immobilier mais le seul pilote, celui qui doit décider in fine, est le professionnel avec son expérience, son flair, son instinct, sa compréhension de l’humain, et enfin sa faculté de savoir imaginer le futur, plus que de le déduire.