Nous évoquions dans une récente lettre le bouleversement du secteur de la location immobilière provoqué par la nouvelle réglementation, votée le lundi 12 avril 2021, qui interdit progressivement la mise en location des logements qualifiés de "passoires thermiques" à partir de 2025.
Tout changement est accompagné de son lot de difficultés mais aussi d’opportunités … et bien, nous y sommes !
Une pléthore de biens concernés
Début 2018, dans le parc locatif privé, on ne recensait pas moins de 700 000 biens classés G sur leur Diagnostic de Performance Energétique (DPE), qui seraient donc interdits à la location dès 2025, et 980 000 classés F interdits dès 2028.
Mais ces chiffres sont largement sous-évalués depuis la mise en œuvre du nouveau mode de calcul entré en vigueur le 1er juillet 2021. Ce nouveau DPE considère les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage, … plutôt que la consommation énergétique indiquée sur les factures passées. Conséquence immédiate : une explosion des classements de biens en F ou G, jusqu’à 25% du parc total !
Malgré le dispositif MaPrimeRénov visant à aider les propriétaires (partiellement et selon les revenus), il apparait évident que nombre d’entre eux ne pourront ou ne voudront pas se lancer dans des travaux lourds et coûteux au vu des conditions actuelles (artisans surbookés, augmentation des délais de livraison et du prix des matériaux), d’autant qu’il leur sera difficile d’en répercuter le coût sur le montant du loyer correspondant.
Un bon créneau pour investir ?
On a longtemps cru que la pandémie allait mettre l’économie à terre de manière durable, après une année 2020 catastrophique. On a tablé sur une production et une consommation durablement atone, les plus optimistes imaginant un redressement possible mais très progressif. Pour les banques centrales maintenir les taux d’intérêt au plus bas était nécessaire pour relancer une économie incapable de redémarrer sans un puissant soutien monétaire.
Mais le redressement en cours a surpris ; il efface déjà les pertes dues à la pandémie et tous les signaux indiquent une situation économique dynamique avec un retour logique de l’inflation. Les taux de crédit immobilier remontent donc en ce mois de Février 2022 et ce n’est probablement qu’un début. Car Il est probable que ces taux continuent à augmenter dans les prochains mois, ce qui d’ailleurs affecte peu la capacité de remboursement d’un emprunteur en période de forte inflation (si les niveaux des salaires et retraites suivent bien sûr !).
D’autre part le volume croissant des biens en vente pour cause de nécessité de rénovation énergétique devrait en faire baisser le coût, d’autant qu’ils seront également vendus avec une décote pour tenir compte des frais de rénovation à engager avant mise en location.
Des affaires … mais prudence !
Des taux d’intérêt qui remontent, des biens bientôt en grand nombre sur le marché avec des prix à la baisse et avec une forte décote, … il semblerait que la période devienne propice aux investisseurs que le coût et les difficultés liés aux travaux de rénovation n’effraient pas.
En revanche s’engager dans une telle démarche exige de faire évaluer au préalable l’ampleur et donc le coût des travaux, mais aussi de s’assurer qu’ils seront suffisants pour faire sortir le bien de sa qualification de « passoire thermique » !
Le sujet est loin d’être clos … à suivre avec Wizi