Au moment d'acquérir un bien immobilier, plusieurs options s’offrent à vous : l’achat en nom propre, l’achat en indivision ou à plusieurs et l’achat via une société. Son caractère civil rend la Société Civile Immobilière (SCI) un peu particulière, ne pouvant pas se livrer à des activités commerciales comme l’achat-revente, la construction ou encore la location de meublés.
En quoi consiste une Société Civile Immobilière ?
Les différents types de SCI
- Classique : appelée aussi SCI de location ou familiale, elle est usuellement créée au moment de l’acquisition d’un bien immobilier pour sa mise en location.
- Construction-vente : promotion immobilière, permet de construire puis de vendre des maisons ou des immeubles.
- D’attribution : permet la construction d'ensembles immobiliers en vue de les attribuer aux actionnaires de la SCI.
- Jouissance à temps partagé : permet l’acquisition de résidences secondaires entre plusieurs personnes et une mise à disposition à des périodes prédéfinies. La durée de jouissance du bien est en relation avec le nombre de parts possédées.
Fiscalisation de la SCI
À défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. C'est-à-dire que les revenus générés par la SCI sont imposés directement à tous les associés en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent et en qualité de revenus fonciers, on parle alors d'une SCI « transparente fiscalement » et plus couramment de SCI à l’IR.
Il est cependant possible d'opter pour le régime d’imposition de l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, c'est la Société Civile Immobilière qui est directement imposée. On parle alors d'une SCI « fiscalement opaque » ou de SCI à l’IS. C'est seulement lorsque la SCI distribue des dividendes que les détenteurs des parts sont imposés.
Les avantages d'une SCI dans le cadre d'un investissement locatif
Dans le cas de l’achat d’un bien immobilier à plusieurs, il est plutôt recommandé de créer une SCI qu'une indivision. Qu'il s'agisse de la gestion du patrimoine ou sa transmission, la SCI est vraiment plus souple. Cependant, contrairement à des idées reçues, la SCI soumise à l’IR n’apporte pas d'avantages en matière d’imposition sur les revenus locatifs comparée à une acquisition réalisée en direct.
La SCI permet d’éviter plusieurs des inconvénients de l'indivision, notamment s'il existe un désaccord pouvant bloquer une prise de décision. Un autre désavantage de l’indivision est que si l'un des propriétaires veut vendre, il pourra obliger l'autre à faire de même. Alors que dans une SCI, il vendra ses actions.
Les avantages par rapport à l'indivision
La Société Civile Immobilière permet une gestion commune bien plus souple que l’indivision. Par exemple, dans une indivision, toutes les décisions concernant la gestion du bien, comme sa mise en location ou la réalisation de travaux d’amélioration, nécessitent l’accord unanime des indivisaires. Alors que dans une SCI, c'est le gérant qui décide de la gestion de la société, des éventuels travaux, de la location et de l’entretien.
Transmission du patrimoine
L'autre avantage important de la SCI est celui d’optimiser la transmission du patrimoine familial en permettant de le transmettre par anticipation. Il est possible en effet, chaque année, de céder des parts de la SCI au conjoint ou aux enfants. Il s'agit d'étaler dans le temps, une donation des parts permettant de bénéficier des abattements dans le calcul des droits de succession, actuellement plafonnés à 100 000 euros tous les 15 ans. Enfin, dans une SCI des montages plus complexes tels que le démembrement sont facilités.
De plus, la transmission d’une SCI procure un avantage fiscal important : dans le calcul des droits de mutation, la valeur nette de l’actif de la SCI est pris en compte, c'est-à-dire déduction faite des emprunts en cours. Alors que dans le cas d'une transmission directe, on prend comme base de calcul la valeur brute des biens.Les inconvénients d'une SCI
Une autre idée reçue doit être ici démontée : recourir à une SCI ne protège pas le patrimoine personnel des actionnaires. Ceux-ci sont en effet responsables indéfiniment des dettes de la SCI sur leurs biens propres avec une responsabilité limitée au nombre d'actions détenues.
Le fonctionnement et la gestion d'une SCI sont plus lourds que pour une acquisition en direct. Il faudra en effet tenir une comptabilité qui sera assez simple pour une SCI à l’IR, mais qui pour une SCI à l’IS nécessitera un passage quasi obligatoire chez le comptable. Il faudra en plus réaliser une assemblée générale annuelle, publier les comptes, etc. Si la constitution de la SCI peut s'effectuer sous seing privé, le recours à un notaire est fortement conseillé pour rédiger les statuts, le coût total pouvant s'élever à environ 1 500 euros. La location de meublés est prohibée aux SCI soumises à l’IR. L’administration tolère au plus 10 % des revenus de la SCI émanent de ce type de location. Pour franchir ce seuil, la SCI doit être assujettie à l’IS.En conclusion
Il faudra surtout bien réfléchir et définir vos objectifs avant d'opter pour un achat immobilier via une Société civile immobilière, car il n’est pas toujours forcément utile d’y avoir recours. Mais si vous prenez cette décision, il est fortement conseillé de faire appel à un notaire pour la rédaction des statuts. Enfin, le choix IS ou IR peut également être orienté par les objectifs à atteindre. Par exemple, si vous souhaitez conserver un bien immobilier, sans distribuer de bénéfices, la SCI à l’IS sera évidemment plus avantageuse.