Investissement locatif : 20 erreurs à éviter absolument
Publié par Wizi le 27/11/2017, modifié le 14/02/2019.
Les primo-accédants d'un bien immobilier sont souvent moins enclins à décider de l'achat d'un bien immobilier potentiel que les personnes qui sont déjà propriétaires. Ceci se comprend aisément car la décision d'acheter un bien et/ou d'investir dans le marché immobilier doit être réfléchie préalablement en intégrant dans le calcul l'ensemble des paramètres nécessaires à sa bonne formulation. Ce texte présentera donc les 20 éléments sur lesquels il faut absolument réfléchir et qu'il faut absolument prendre en compte lors de l'achat d'un bien immobilier.
1) Financement de l'investissement locatif
Le premier paramètre à prendre en compte dans la formulation de son
calcul de rentabilité pour un investissement locatif est celui du financement. En effet, le financement doit être envisagé et planifié en fonction de plusieurs critères variables dont il faudra surveiller les modifications éventuelles. Il s'agit, par exemples, du montant des mensualités, de l'échelle de variation du taux d'intérêt, d'un excès de pénalités de remboursements ou encore d'un taux d'intérêt trop haut.
2) Choix du type d’investissement
Lorsque l’on décide d’un investissement locatif, il est aussi très important de réfléchir au
type d’investissement que l’on envisage de réaliser (achat, revente, bien meublé, locatif normal, etc.), mais aussi à une éventuelle reconversion de l’investissement si celui-ci n’est pas rentable après 2 ou 3 années par exemple.
3) Planification de la durée du crédit
La dimension de la durée du crédit est très importante pour les choix du système de financement et du type d’investissement. En effet, financer un projet locatif avec une durée de crédit de 10 ans n’implique pas les mêmes impératifs qu’un financement avec une durée de crédit de 30 ans par exemple.
4) Formulation de l'offre d'achat
Il s'agit ici de réfléchir en amont aux conditions les plus optimales nécessaires à la formulation d'une bonne offre d'achat. C'est en effet le point de départ d'un investissement locatif réussi car un bien qui aura été cher trop cher ne pourra pas se révéler rentable à long terme.
5) Évaluation de la valeur locative
Il est donc nécessaire de comparer les biens aux alentours de celui qui est convoité et de vérifier la situation du marché immobilier dans la région géographique du bien en question. Plus la connaissance du marché de l’immobilier local et de toutes ses spécificités (moyens de financement, acteurs et sociétés, procédures, considérations en termes de fiscalité, frais d’achat et de notaire, etc) sera approfondie et plus les investissements locatifs seront sécurisés.
6) Localisation géographique du bien convoité
En réalité, la localisation géographique d'un bien immobilier est le premier critère à prendre en compte lors de l'estimation de la valeur locative. Il faut d'autant plus être vigilant à ce critère si le bien convoité est le premier achat immobilier car certains vendeurs immobilier peu scrupuleux profitent parfois de la négligence qu'il peut y avoir par rapport à la vérification de ce critère.
7) Évaluation des charges
Les charges de fonctionnement et les éventuelles charges de copropriété doivent aussi faire partie du calcul de rentabilité d’un investissement locatif quelconque. En effet, la non-intégration de ces charges dans le calcul peut avoir un impact négatif très significatif sur le rendement du bien.
8) Planification de l'approvisionnement en liquidités
Manquer de liquidités pourrait s’avérer fatal pour la bonne conduite d’un projet d’investissement locatif. Il faut donc réfléchir minutieusement à cette question pour ne pas se retrouver dans l’embarras à telle ou telle étape du projet.
9) Estimation du Cash Flow
Le Cash Flow est un élément très important à prendre en compte lors d’un investissement locatif car il désigne le montant qu’il restera au propriétaire après le paiement des dépenses mensuelles. Le Cash Flow équivaut donc au montant des rentrées mensuelles moins le montant des dépenses mensuelles.
10) Évaluation et planification des travaux
S’il est évidemment impossible de budgétiser le financement de travaux éventuels au centime près, il ne faudrait pas non plus sous-estimer le coût de ceux-ci. Qui plus est, il vaut mieux préserver une certaine somme en sécurité pour prévenir à des problèmes qui n’auraient pas été diagnostiqués.
11) Choix du mode de location
Le calcul de rentabilité d’un investissement locatif doit aussi intégrer le choix du type de location pour le bien immobilier en question. En effet, le choix du type de location détermine le mode d’imposition. Il est donc nécessaire de s’informer correctement sur les déductions et impositions par rapport au mode de location si l’on ne veut pas devoir faire face à des frais non prévus initialement.
12) Choix du mode d’imposition
Directement fonction du point précédent, le choix d’un bon mode d’imposition peut se révéler très bénéfique pour l’investissement locatif. Qui plus est, certains avantages fiscaux en termes d’immobiliers, comme les dispositifs relevant de la loi Pinel, pourront être mobilisés si le bien convoité y est éligible.
13) Délai de rétractation
La loi autorise un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente. Il s’agit donc d’un période de temps offerte pour réfléchir à la sécurité et à la rentabilité de son investissement locatif afin de pouvoir se rétracter si l’on se rend compte d’un problème majeur non-identifié jusque-là.
14) Établissement de l’ensemble des diagnostics
Le vendeur d’un bien immobilier est légalement tenu de fournir à l’acheteur l’ensemble des informations et
diagnostics relatifs au bien en question. La loi cherche donc à garantir plus de sécurité à l’acheteur dans son investissement locatif et il pourrait être très dommageable de ne pas consulter toutes ces informations.
15) Objectivité de l‘investissement locatif
Lorsqu’il s’agit d’acheter un bien immobilier pour un investissement locatif, la dernière chose à faire est très certainement de décider de l’achat « au coup de cœur », c’est-à-dire à partir de considérations subjectives et non objectives, comme les paramètres du calcul de rentabilité que nous avons déjà évoqués plus haut.
16) Sélection des locataires
Il est également très important de ne pas se précipiter lors de
la sélection des locataires de son bien immobilier. En effet, étant donné qu’il est très difficile et fastidieux de faire partir des locataires, il faut choisir des locataires de confiance qui pourront garantir le paiement à temps des loyers et qui ne poseront pas de problèmes pour la copropriété éventuelle.
17) Établissement du montant du loyer
Ceci est lié à la connaissance du marché immobilier local car un montant de loyer qui serait trop supérieur à la moyenne des montants de la zone géographique du bien n'aurait pour conséquence que de faire fuir les locataires potentiels.
18) Rédaction minutieuse du contrat de location
Beaucoup de problèmes potentiels peuvent être évités au moyen d'un contrat de location rédigé conformément à la loi et, surtout, rédigé de manière à anticiper les risques et problèmes éventuels.
19) Délégation de la gestion locative
En réalité, il vaut mieux ne pas déléguer la gestion locative de son bien car cela entrainera des frais supplémentaires et que, de toute façon, personne d'autre que le propriétaire ne prendra soin du bien avec le maximum de minutie.
20) Envisager l'investissement locatif comme une véritable entreprise
Enfin, le meilleur conseil à donner pour un investissement locatif est celui d’envisager la gestion de son investissement comme une véritable entreprise. Ceci résume en fait tout ce qui a été dit précédemment et c'est là la meilleure façon de garantir un calcul de rentabilité fiable.
