Pénurie de logements dans l’immobilier locatif, ventes précipitées (avec forte décote) des logements classés énergivores, écroulement de la rentabilité locative de logements à rénover en urgence, … les conséquences de la loi Climat du 22 août 2021 n’en finissent pas de chambouler le secteur de l’immobilier.
Face à un chantier national apparemment irréalisable au vu des échéances serrées (600 000 biens actuellement loués en France seront interdits de relocation dès le 1° janvier 2025 !) de nombreuses voix s’élèvent pour remettre en cause l’outil informatique qui permet d’établir le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) et l’accuser d’aggraver la situation.
Les petites surfaces sur la sellette
Il apparait en effet que les petites surfaces seraient particulièrement désavantagées par l’outil car selon l'Observatoire national de la rénovation énergétique 31% des logements classés de moins de 30 m² sont classés F ou G alors qu’ils ne sont que 13% pour les biens d’au moins 100 m² ce qui laisse à penser que les critères de classement sont particulièrement durs pour les petites surfaces.
Il en est ainsi de la consommation d’eau chaude sanitaire : plus le ballon d’eau chaude est grand et plus la note du DPE sera pénalisante pour un petit logement, même s’il est bien isolé et performant, avec pour conséquence parfois de devoir simplement opter pour un ballon d’eau plus petit pour gagner un niveau sur le DPE.
Mais c’est aussi le cas pour l’indice de compacité thermique qui définit le ratio « surface déperditive / surface habitable » et qui présente proportionnellement plus de surface déperditive (les murs) pour un petit logement que pour un appartement de même forme mais avec plus de surface habitable.
Une voie de sortie
La « stigmatisation » des petites surfaces est ainsi la principale accusation portée à l’encontre du logiciel, d’autant que ce parc locatif des petites surfaces, privilégié par les étudiants et jeunes actifs, est déjà si « essoré » qu’on n’ose imaginer que plusieurs centaines de milliers de biens supplémentaires puissent encore disparaitre d’ici la prochaine rentrée de 2024.
Mais puisque les décideurs ne semblent pas disposés à assouplir le calendrier des interdictions de mise en relocation (bien que de nombreuses voix professionnelles se soient élevées en ce sens !) la seule solution pour que ce méga chantier ne se transforme en méga catastrophe serait donc d’assouplir cet outil « guillotine ».
Et les propositions en ce sens ne manquent pas, un coefficient de modulation appliqué aux petites surfaces restant la solution la plus évoquée car il suffirait d’ajouter cette variable sans changer le cœur de l’algorithme de calcul pour éclaircir l’avenir « locatif » de dizaines de milliers de logements actuellement dans l’impasse.
Rien n’est encore joué
Mais plusieurs professionnels se sont déjà manifestés pour critiquer cette idée en rappelant que le logiciel et le mode calcul ont déjà été changés par le passé avec pour conséquence des propriétaires ne sachant plus trop si leur DPE est encore valable ou non : un nouveau changement discréditerait donc encore plus le principe même du DPE en semant le doute sur le sérieux de l’outil.
Ainsi donc rien n’est encore acté d’autant que le gouvernement attend les recommandations du Conseil national de l'habitat qui doit les dévoiler début janvier 2024. Donc rien n’est encore gagné … ni perdu !