Bonjour, je suis Julien, CEO de Wizi et MorningCroissant.
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Bonne lecture.
L’encadrement des loyers : une chimère née avec la loi du 1er septembre 1948, un texte vieux de 77 ans … mais dont les effets se font encore sentir aujourd’hui.
Une loi née dans l’urgence, devenue symbole d’immobilisme car elle a imprimé dans les esprits l’idée, qu’en bloquant la loi de l’offre et de la demande, on pouvait résoudre un problème de rareté.
Une loi née du chaos.
En 1948, la France sort de la guerre, les villes sont détruites, plus d’un quart des habitants vivent dans des logements insalubres, les logements sont rares et les loyers flambent. L’État décide alors de geler les loyers pour protéger les locataires, fixer des plafonds et interdire toute augmentation sans autorisation, avec pour résultat qu’un T3 à Paris peut se louer deux à trois fois moins cher que sur le marché libre, et le sera… pendant des décennies.
L’intention était généreuse : éviter une crise sociale majeure mais, très vite, le système tourne à l’absurde et les propriétaires perdent les moyens d’entretenir leurs biens, les logements se dégradent, et le parc « loi 48 » devient synonyme de murs lépreux et de portes qui grincent. Car un immeuble entier pouvait être « bloqué » à un loyer devenu ridicule, avec des locataires protégés à vie, et transmissible à leurs enfants s’ils habitaient le logement au moment du décès du titulaire du bail.
Le plus incroyable c’est que certains de ces baux existent encore car en 2024, on estimait à encore plus de 100 000 les logements restant sous ce régime en France, un vestige juridique du siècle dernier… et un cauchemar pour les héritiers des propriétaires concernés !
Le blocage, un vieux réflexe français ?
Mais, si la loi de 1948 a presque été oubliée, l’esprit du blocage des loyers, lui, n’a jamais quitté le pays et depuis 2014, progressivement, plus de 1 000 communes classées en « zone tendue » ont imposé des encadrements avec les mêmes effets pervers que jadis : désincitation à louer, raréfaction de l’offre et, plus récemment, transfert des biens vers des secteurs moins encadrés tel que la location saisonnière.
C’est ainsi que, selon une étude de la FNAIM (juin 2024), près d’un propriétaire sur deux à Paris envisage de retirer son bien du marché locatif à cause de la complexité réglementaire et du plafonnement des loyers.
Et, du côté des villes encadrées, l’histoire bégaie : les loyers stagnent, bien sûr, mais les tensions s’aggravent, faute de biens disponibles à la location longue durée, le gel des loyers se révélant un remède qui prétend soulager la douleur sans en traiter la cause !
L’ombre de 1948 plane toujours !
La loi de 1948 devait s’appliquer quelques années mais elle a marqué tout le siècle en figeant des loyers, mais aussi des mentalités : celles d’un pays qui, à trop vouloir réglementer l’offre … finit par la tuer.
Alors aujourd’hui, alors que les propriétaires hésitent à louer et que les locataires ne trouvent plus à se loger, on se retrouve plus que jamais face au même vieux dilemme : « protéger le locataire ou encourager le propriétaire », sans jamais parvenir à réconcilier les deux à cause de la répétition des erreurs du passé !