Bonjour, je suis Julien, CEO de Wizi, MorningCroissant et Knock Knock
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Bonne lecture.
Après l’argile babylonienne, le papyrus romain et le bail manuscrit du XVIIe siècle, ce bail du XIXe siècle ressemble désormais furieusement à celui que nous connaissons.
Mais le véritable changement est ailleurs car, à Paris, la location n’est plus seulement une relation entre un propriétaire et son locataire, elle est devenue un véritable marché, avec ses investisseurs, ses immeubles construits pour être loués, ses niveaux de loyers … et même son taux de vacance !
Quand l’immeuble devient un placement.
C’est ainsi qu’au XIXe siècle se développe l’immeuble de rapport où un propriétaire investit dans un bâtiment composé de plusieurs appartements dont les loyers doivent lui procurer un revenu. La pierre devient pleinement un placement, et la rente immobilière connaît alors son âge d’or. Les travaux historiques révèlent d’ailleurs que la valeur des maisons parisiennes est approximativement multipliée par six entre le début du siècle et les années 1880, les loyers progressant parallèlement.
Et Paris commence déjà à mesurer son marché puisque qu’en 1820, les statistiques évaluent la valeur totale des loyers parisiens à environ 50,5 millions de francs, calculent un loyer moyen et recensent même les logements vacants, environ 13 locations sur 1 000. Deux siècles avant nos observatoires immobiliers, on suivait donc déjà la vacance locative !
Puis Haussmann bouleverse la ville avec ces grands travaux qui font disparaître près de 28 000 maisons et les remplacent notamment par des immeubles aux loyers plus élevés, contribuant au déplacement d'une partie des ouvriers et artisans vers les arrondissements périphériques. L'adresse, le quartier et la qualité de l'immeuble deviennent plus que jamais des composantes de la valeur locative.
Quand l’étage faisait le prix.
Et, dans l'immeuble parisien du XIXe siècle, tous les mètres carrés ne se valent surtout pas car la valeur d'un appartement dépend également de l'étage, au point que les historiens ont pu reconstituer des niveaux de loyers différents selon l'arrondissement, la catégorie d'immeuble, la taille du logement … et son étage.
Et contrairement à aujourd'hui, monter n'est pas nécessairement un privilège car, sans ascenseur, les appartements les plus recherchés se trouvent aux étages les plus accessibles, tandis que les niveaux supérieurs accueillent généralement des logements plus modestes.
Propriétaires, locataires, loyers, vacance, rendement, emplacement, segmentation du marché, … notre immobilier locatif moderne est largement en place. D’ailleurs, même les pouvoirs publics commencent à intervenir avec la loi de 1850 sur les logements insalubres, première étape importante de l'intervention publique dans les rapports entre propriétaires et locataires.
4 000 ans plus tard…
Nous avions commencé cette série avec une petite tablette d'argile babylonienne sur laquelle étaient déjà inscrits un logement, une durée, un loyer et des obligations. Rome en a fait un phénomène urbain, les siècles suivants ont perfectionné le contrat et le XIXe siècle a transformé la location en véritable marché immobilier.
Mais finalement, en quatre millénaires, le principe a remarquablement peu changé : un propriétaire confie l'usage de son logement à un locataire en échange d'un loyer et tous deux mettent leurs engagements par écrit. Le propriétaire babylonien comprendrait probablement encore notre bail actuel … sauf le DPE et ses nombreuses annexes bien sûr !