La loi Climat du 22 août 2021 continue de dégrader un marché immobilier déjà affecté par une baisse drastique de la construction neuve, une dégringolade du nombre de primo-accédants, une raréfaction du parc locatif, ...
C’est ainsi que la perspective d’une interdiction à la location, dès le 1° janvier 2025, de plus de 600 000 biens classés comme passoires énergétiques stressait encore plus le secteur, jusqu’à ce qu’enfin les autorités desserrent un peu la corde qui l’étranglait.
Un outil contesté.
Car, face aux nombreuses incohérences relevées par les professionnels, il a bien fallu admettre que le logiciel informatique permettant d’établir le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) souffrait de nombreux défauts de conception.
La presse a ainsi pu « se régaler » pendant des mois de situations ubuesques où le classement de A à G d’un bien différait selon le professionnel réalisant le diagnostic, différences qui feraient sourire si elles n’impliquaient pas souvent une interdiction de louer, des travaux d’ampleur pour améliorer une « mauvaise » note, et surtout une dépense non négligeable.
Mais ce sont particulièrement les critères d’évaluation du logement dans le logiciel qui ont été mis en cause, notamment pour les biens de petite surface, sérieusement désavantagés par l’outil à tel point que plus de 27% des très petits biens, ceux de moins de 40 m2, sont considérés comme des passoires énergétiques, ce qui ne reflète pas la réalité et laisse à penser que les critères de classement sont particulièrement durs pour les petites surfaces.
Une correction bienvenue.
Il en est ainsi de la consommation d’eau chaude sanitaire : plus le ballon d’eau chaude est grand et plus la note du DPE sera pénalisante pour un petit logement, même s’il est bien isolé et performant, avec pour conséquence parfois de devoir simplement opter pour un ballon d’eau plus petit pour gagner un niveau sur le DPE.
Mais c’est aussi le cas pour l’indice de compacité thermique qui définit le ratio « surface déperditive / surface habitable » et qui présente proportionnellement plus de surface déperditive (les murs) pour un petit logement que pour un appartement de même forme mais avec plus de surface habitable.
Le logiciel a donc dû évoluer pour intégrer ces particularités des biens de petite surface ce qui permet, depuis le 1er juillet 2024, de sortir 140 000 logements de moins de 40 m2 de la catégorie des passoires énergétiques (étiquetés F ou G), ce qui représente plus de 15% de ces surfaces (sur les 911.430 recensées).
Une bonne nouvelle !
Un peu d’oxygène donc pour de nombreux bailleurs propriétaires de petits logements qui vont pouvoir échapper à l’interdiction de louer au 1er janvier 2025 (pour les biens classés G) puis en 2028 (pour les biens classés F) sans engager des travaux d’urgence.
D’autant qu’il ne leur est pas nécessaire de procéder à un nouveau diagnostic puisqu’il leur suffit de se connecter au site de l'Agence De l'Environnement et de la Maîtrise de l'Energie (ADEME) pour obtenir leur nouveau DPE.