Les clauses résolutoires : Résiliation anticipée du contrat de bail

Les clauses résolutoires d'un contrat de bail ou la résiliation anticipée d'un contrat de bail

La clause résolutoire est une clause d'un contrat de location (habitation meublée, non meublée, bail commercial ...). Elle prévoit sa résiliation si l'une des deux parties (locataire/baileur) ne respecte pas l'une de ses obligations contractuelles. Cette résiliation est alors incontestable devant les tribunaux.

Clause résolutoire dans un contrat, qu'est-ce que c'est ?

La clause résolutoire, c'est une garantie de sécurité juridique pour les deux parties signant un contrat de location : en cas de non-respect de l'une d'elles à ses obligations contractuelles (par exemple le locataire qui ne paye pas le loyer), le contrat peut donc être automatiquement résilié de plein droit, sans avoir à saisir les tribunaux, évitant ainsi des procédures longues et coûteuses. Il faut savoir qu'un contrat peut aussi stipuler la possibilité de prendre une disposition pénale, en supplément de cette clause résolutoire, auquel cas des sanctions peuvent être mises en place, telles que le paiement de dommages et intérêts pour compenser le préjudice subi.

Comment appliquer une clause résolutoire ?

L’utilisation de la clause résolutoire du bail a certaines limites. Elle ne peut en effet être mise en oeuvre que pour les manquements considérés comme les plus graves et après avoir laissé un délai minimum à la partie en faute pour exécuter son obligation. Ainsi donc, le créancier doit laisser au débiteur un délai suffisant pour pallier ses manquements et l'en informer par l'envoi un commandement préalable signifié par huissier de justice. Ce commandement précise le délai octroyer pour q'acquitter de son obligation. Ce dernier dépend de la nature de la clause de résiliation (champs d'application). Une mise en demeure en bonne et due forme est possible.

Mise en oeuvre de la clause résolutoire

La mise en oeuvre de la clause résolutoire signifie non seulement la fin du contrat mais aussi la disparition du contrat pour l’avenir. Toutefois, la résolution du contrat peut être totale ou partielle. Dans ce dernier cas, le contrat peut se poursuivre en excluant le champ d’application de la clause résolutoire.

Champs d'application de cette clause résolutoire

La clause résolutoire est présente dans les contrats de baux, qu’il s’agisse de bail d’habitation ou de bail commercial. Cependant, seules certaines situations, définies par l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, sont considérées comme suffisament graves pour légitimement permettre de mettre fin à un bail : - non-paiement du loyer et des charges - non-versement des frais tels que le dépôt de garantie - non-souscription d'une assurance qui garantit les risques locatifs - non-respect des règles qui incombent à la vie en communauté (troubles de voisinage constatés par une décision de justice)