Bonjour, je suis Julien, CEO de Wizi, MorningCroissant et Knock Knock
Chaque Lundi, je (et pas une IA !) partage sur ce blog notre newsletter hebdomadaire suivie par plus de 68 000 lecteurs fidèles : investisseurs, propriétaires et passionnés d’immobilier.
Bonne lecture.
En immobilier, on dit souvent que les trois critères essentiels sont l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement, mais on pourrait en ajouter un quatrième : ne jamais se fier aux apparences !
Car en immobilier, comme dans bien d’autres domaines, ce que l'on voit n'est pas nécessairement ce que l'on achète et les exemples sont légion d’achats de biens où la réalité perçue (ou affichée !) n’était qu’illusion.
Derrière la façade !
Ainsi, au 145 rue La Fayette à Paris, rien ne distingue vraiment l'immeuble de ses voisins aux niveaux porte, fenêtres, balcons, … sauf qu'il n'y a derrière cette façade ni appartements ni habitants car elle dissimule … un ouvrage technique de la RATP !
Et ce n'est pas un cas isolé car Paris et d’autres villes de province possèdent bien d'autres façades factices qui cachent d’autres installations tout en reproduisant l'apparence des immeubles voisins : de vrais décors !
Mais les déconvenues ne se limitent pas à de belles façades souvent préservées car patrimoniales, mais s’étendent à toutes perceptions biaisées, volontairement ou non, d’une affaire qui se transforme parfois en cauchemar !
Quand le rêve immobilier se fissure !
Des acquéreurs qui avaient acheté un appartement bénéficiant d'une terrasse et d'un jardin de 75 m² découvriront ensuite que d'importants travaux avaient été réalisés sans autorisation de la copropriété qui leur imposera ensuite de remettre les lieux en état et notamment de supprimer 40 m² de leur terrasse exposée plein sud.
Ailleurs, mezzanine et Velux avaient été créés sans les autorisations nécessaires, avec en plus des non-conformités affectant la sécurité. Ce que l'acquéreur avait visité comme faisant naturellement partie du logement cachait donc une réalité juridique et technique autrement plus compliquée.
Et parfois, la surprise arrive avec l'appel de fonds comme dans le cas de cette affaire parisienne où des travaux de copropriété initialement estimés autour de 450 000 € atteindront finalement près de 1,4 million d'euros, avec plus de 31 000 € à la charge de l'acquéreur, la justice ne lui donnant d'ailleurs pas raison car il n’y avait pas de tromperie manifeste !
Regarder ce qui ne se voit pas !
Un achat immobilier se décide parfois après une poignée de dizaines de minutes de visite, d’autant lorsqu’il ne faut pas « rater une affaire ! », alors qu'il peut engager plusieurs centaines de milliers d'euros pendant vingt ans.
Facile, dans ces conditions, de ne pas prendre le temps d’enquêter (et pas simplement s’informer !) sur ce que la visite ne montre pas : copropriété, procès-verbaux d'AG, travaux, autorisations, urbanisme, nuisances ou demande locative. Alors, lors d’une prochaine visite, souvenons-nous du 145 rue La Fayette pour nous rappeler que le plus important est parfois ce qui se trouve derrière la façade !