Lorsqu’en octobre 2021 Emmanuelle Wargon, alors ministre du Logement, déclarait qu’il y a trop de pavillons individuels et que ce modèle d’urbanisation n’est pas soutenable, elle ne faisait que confirmer une volonté politique de densification urbaine pour diminuer l’empreinte carbone du logement.
Mais cette déclaration rejoint d’autres mesures ou réglementations qui influent si fortement sur le marché immobilier en général que beaucoup se sentent acculés par l’émergence d’obligations nouvelles difficiles à respecter dans un domaine qui vit sur le long terme et avec une économie bousculée par une inflation historique. Jusqu’à accuser un lobby écologiste destructeur ?
Des mesures « immobilier-cides » ?
Car la loi « Climat et résilience », promulguée le 24 août 2021, s’est en effet donnée pour objectif de diviser par deux le rythme de bétonisation entre 2021 et 2031 par rapport à la décennie précédente (donc de 250 000 à 125 000 hectares) pour atteindre, d'ici à 2050, zéro artificialisation nette. Ce qui laisse entrevoir une drastique diminution des surfaces constructibles !
Ensuite l’obligation de mise en conformité énergétique de centaines de milliers de logements dites « passoires énergétiques », sous peine de ne plus pouvoir être loués, a bousculé bien des projets d’investissement et déjà sorti du parc de location longue durée des milliers de logements en aggravant une pénurie déjà critique.
Enfin, les nouvelles normes dictées par la Réglementation environnementale RE2020 induisent un surcoût de la construction de 7 à 8 % qui se superpose à une augmentation de 15% du prix des matériaux à cause de la guerre en Ukraine, à un moment où les taux d’intérêt des prêts immobiliers continuent de flamber et l’inflation de grignoter le pouvoir d’achat, avec pour conséquence une dégringolade du volume des constructions neuves individuelles et collectives.
Des conséquences prévisibles
Avec un foncier appelé à se raréfier, et donc renchérir, de nombreux chantiers ne verront pas le jour et la chute actuelle du nombre de permis de construire acceptés par les communes, dont la fin de la taxe d’habitation grève le budget, semble vouée à s’accélérer.
Avec plus de 2 millions de logements classés G dans leur DPE et donc interdits de location dès 2025, c’est un chantier titanesque de rénovation énergétique qui reste à réaliser avec une issue très problématique dans les 15 mois restants et donc une aggravation prévisible de la pénurie de logements à louer.
Avec un coût de la construction en constante hausse, pour respecter les différentes normes, mais déconnecté d’un pouvoir d’achat grevé par l’inflation et un coût des emprunts toujours croissant (bientôt 5% sur 20 ans ?) c’est autant de projets immobiliers qui ne pourront aboutir.
Une transition multiple
Toutes ces mesures, avec leurs conséquences prévisibles, nous amène progressivement, mais à marche forcée, vers un objectif de densification de l’urbanisation, donc plus collective et basée sur des logements économes à hautes performances énergétiques, un habitat « vertueux » plus frugal et durable.
L’objectif est louable, le challenge ambitieux, le changement sûrement nécessaire, donc inutile de jeter la pierre à qui que ce soit. Mais cette transition énergétique et écologique ne sera pas soutenable ni donc acceptable si l’on n’y intègre pas la transition sociale qu’elle implique car le logement est l’une des composantes essentielles de la structuration de nos sociétés.
A suivre !