L’indexation du loyer, qu’est-ce que c’est ?
En location vide ou meublée, il est possible de réévaluer le loyer au cours du bail. Mais cette revalorisation est très encadrée.
Le principe de l’indexation des loyers
Dans un contrat de location, le bailleur fait figurer une clause d’indexation du loyer. Cette revalorisation du loyer se base sur
l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Cet indice est publié chaque trimestre par l’Insee, et son évolution suit celle des prix à la consommation. Sauf rares exceptions (deux baisses très minimes lors des treize dernières années), cet indice varie généralement à la hausse.
Dans le bail, il est possible d’exclure toute revalorisation du loyer à la baisse dans le cas d’une diminution de l’IRL. A la signature du bail, la clause d’indexation du loyer est renseignée avec le dernier indice de référence des loyers en vigueur.
Concrètement, prenons l’exemple d’un bail qui serait signé le 19 avril 2019. Le dernier indice en vigueur est celui du premier trimestre 2019, publié le 11 avril. La valeur de cet indice (129,38) est donc à faire figurer dans la clause d’indexation du loyer.
Le calcul de la revalorisation des loyers
Habituellement, la revalorisation du loyer se fait chaque année à la date anniversaire du contrat, même si rien n’empêche de se mettre d’accord sur une date différente. Lorsque vient le moment de la revalorisation, il est conseillé au bailleur d’informer son locataire par courrier recommandé avec accusé de réception. En effet, le bailleur doit être en mesure de prouver qu’il a bien recueilli l’assentiment de son locataire avant d’appliquer le nouveau montant du loyer. Le nouveau montant du loyer se calcule en fonction du ratio entre le précédent IRL et le nouveau.
Pour un bail signé le 1er février 2018, l’IRL noté dans le bail était de 126. 82. Un an plus tard, l’IRL est de 129,03 ce qui représente une augmentation de 1,74 %. Si la valeur du loyer à la date de la signature était de 1000 €, le nouveau montant du loyer à partir du 1er février 2019 sera alors de 1017,4 €.
L’importance de la clause d’indexation du loyer
Ce serait une erreur de ne pas faire figurer une clause d’indexation du loyer dans le bail. Tout d’abord, sachez que ce n’est pas parce que vous incluez cette clause, que vous serez ensuite obligé de l’activer. Par ailleurs, il faut savoir que les indexations non réclamées sont perdues, ce qui peut représenter un manque à gagner non négligeable pour le bailleur.
Concrètement, prenons l’exemple d’un bailleur qui n’a pas révisé son loyer (1000 €) depuis 2016. S’il le revalorise en 2019, le loyer sera réévalué en fonction de l’évolution de l’IRL entre 2018 et 2019 ; le nouveau montant sera donc de 1016, 97 €. Dans le cas où il avait révisé son loyer chaque année, son nouveau loyer aurait été de 1033,46 €. A cela s’ajoute le manque à gagner lié à la stagnation de son loyer pendant trois ans qui s’élève à 269,28 €.
