Une location immobilière entre particuliers s’écoule rarement comme un long fleuve tranquille et de nombreux propriétaires bailleurs pourraient conter leurs mésaventures, parfois invraisemblables.
Car la location d’un logement, bien que cadrée contractuellement et légalement, n’en reste pas moins une affaire de relations humaines entre un bailleur et son locataire et là … le seul contrat qui vaille est moral, idéalement basé sur la confiance, le respect mutuel et l’honnêteté !
C’est dire donc si les occasions de désaccords ne manquent pas, germes d’autant de futurs litiges dont voici un florilège.
Des litiges divers mais réguliers
Le retard de paiement, le versement partiel ou carrément l’impayé de loyer représentent les causes les plus sensibles dans l’émergence d’un différent entre bailleur et locataire. Car plus que de pénaliser la rentabilité locative d’un bien elles peuvent également affecter la solvabilité propre d’un bailleur modeste, parfois lui-même tributaire d’un emprunt à rembourser. Recouvrer la dette ainsi que le logement s’apparente souvent à un parcours du combattant pour qui n’a pas pris la précaution de se protéger par une caution physique ou morale, une Garantie des Loyers Impayés (GLI) ou mieux encore un reversement garanti du loyer à date fixe (par Wizi)./p>
L’augmentation du loyer est également source de frictions. Cette réévaluation, à raison d’une fois par an si une clause de révision a été incluse au contrat de location, doit suivre l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE. Même si relativement modeste et cadrée par la loi, l’idée même d’une augmentation de loyer heurte bien des locataires et peut gâcher une relation jusqu’alors paisible.
Les charges locatives ou charges récupérables sont des dépenses prises en charge initialement par le propriétaire, mais qu’il peut se faire rembourser par le locataire. Ces charges doivent être justifiées (nature, montant) mais font souvent l’objet de contestations sur les consommations réelles (eau, électricité, chauffage, …).
Entretien du logement, réparations, travaux sont également des sujets conflictuels. Qui doit entretenir quoi ? Comment répartir le coût des travaux ? Comment concilier les nuisances des travaux et la jouissance quotidienne du bien par le locataire ? Un décret datant de 1987 définit pourtant les différentes obligations des deux parties : le propriétaire est lié à une obligation de réparation du logement (toiture, plomberie, chauffage, …) sauf si les réparations sont imputables à une faute du locataire, locataire responsable par ailleurs de l’entretien courant du logement. Autant de situations sujettes à interprétation et qui ont fâché bien des locataires et propriétaires !
Les troubles de jouissance affectent le confort de base du locataire en questionnant la décence ou la salubrité du logement : humidité, moisissures, déficience du chauffage, sécurité électrique, nuisances de voisinage, … sont régulièrement évoqués par des locataires honnêtement (ou pas !) déçus du logement à l’usage. Difficile alors de régler sereinement ces sujets vécus comme autant d’atteintes à sa vie quotidienne par le locataire et comme une forte remise en question par le propriétaire.
L’état des lieux est encore une source de différents liés, dès l’état des lieux d’entrée, à des divergences d’appréciation sur l’état du logement. La nécessité (et parfois l’urgence !) de conclure aidant, ces points se régleront alors souvent à l’amiable, mais au risque de s’envenimer plus tard, à l’état des lieux de sortie. Car, à la libération du bien l’appréciation sur son état aura une incidence sur la restitution de la retenue de garantie du locataire. Un état des lieux d’entrée trop « conciliant » (ou inexistant !) pose donc les bases d’un conflit futur lors de l’état des lieux de sortie !
Mais la conclusion contractuelle ne s’arrête pas à l’état des lieux de sortie puisque le propriétaire détient encore le dépôt de garantie, versé par le locataire à la signature du bail, sur lequel il peut prélever la part des frais de remise en état du bien qu’il impute au locataire après l’état des lieux de sortie. La non-restitution ou restitution partielle de cette retenue de garantie fait l’objet de la plus grande part des plaintes de locataires, à tel point que nombre d’entre eux ne règlent pas leur dernier mois de loyer (illégalement !) par crainte de ne pas la récupérer.
Des litiges récurrents !
Ce florilège des litiges bailleur/locataire ne couvre bien évidemment pas la panoplie des griefs latents entre les deux parties, mais il représente les sources de conflits les plus courants qui peuvent « pourrir » une relation entre un propriétaire et son locataire. Chacun garde l’espoir qu’une nouvelle réglementation lisserait ces relations en supprimant certaines causes, mais les intérêts sont parfois tellement contraires qu’il est souvent difficile de rassurer une partie sans inquiéter l’autre !
L’intermédiation par un professionnel ou des services originaux tels le reversement garanti du loyer le 5 du mois que propose Wizi permettent de limiter les « frottements » mais la récurrence de ces litiges met plus que jamais en exergue l’importance capitale … du choix de son locataire !