Publié par Wizi le 24/07/2019, modifié le 19/04/2021.
Par opposition au propriétaire, le locataire n’a quasiment aucun droit sur son logement. En effet, le locataire n’a aucune latitude, légalement, de transformer son logement à moins d’une autorisation écrite en bonne et due forme de la part de son propriétaire. Mais il est en droit de l'aménager ! Se pose donc la question de l’interprétation des mots.
De l'aménagement à la transformation
En effet, quand peut-on parler d’aménagement d’un logement et quand peut-on parler de sa transformation ?
La nuance entre ces deux termes est et restera toujours très subjective. Il arrive fréquemment durant un bail de location que le locataire décide de repeindre ses murs, son plafond, ou encore les boiseries de son logement. Si les murs sont fortement abîmés, il est généralement conseillé de les enduire et il peut donc arriver qu’un locataire, par souci du travail bien fait, décide d’opter pour cette solution.
Ce dernier peut également être tenté par d’autres travaux concernant par exemple le sol, les fenêtres, l’isolation en général et d’éventuelles combles aménageables ou encore des travaux d’électricité ou de plomberie. Il peut envisager ses travaux pour accroître son confort personnel ou encore pour optimiser ses chances de récupérer l’intégralité de la somme qu’il a versé pour sa caution.
Dans ces différents cas de figures, le locataire est-il dans son droit s’il décide d’entreprendre quoi que ce soit sans l’autorisation écrite de son propriétaire ?
Ce qui est prévu par la loi
Au premier abord, ce que disent les textes semble clair, mais lorsqu’on prend un peu de recul, on se rend vite compte qu’il y a bien un problème de terminologie. En effet, ces textes stipulent qu’un locataire ne peut en aucune façon transformer les locaux dans lesquels il vit ou les équipements disponibles dans ce logement, sans un accord écrit de son propriétaire, et ce, quelles que soient ses motivations et même si ces travaux ont un effet positif et valorisant sur le logement en question.
Article de loi
Le texte exact est le suivant, il s'agit de
l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celle-ci a été modifiée par la LOI
n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 64 (V) , « Le locataire est obligé : ... De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ... »
Concernant le propriétaire, l'article 6 de cette même loi, modifiée par la
LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 142 dit « Le bailleur est obligé : ... D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ... De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »
Une distinction parfois compliqué
Dés lors, il est compliqué de distinguer clairement les travaux d'aménagement et les travaux de transformation. La réponse apportée par la Jurisprudence est de considérer comme travaux de transformation :
- « Le fait de pratiquer une ouverture de 2 mètres de large dans le mur séparant les deux appartements loués »
- « La transformation d’une chambre en cuisine aménagée et l’utilisation de l’ancienne cuisine comme lingerie »,
- «La suppression d’une salle de bain »
- « L’installation d’une piscine semi-enterrée qui nécessite des travaux d’excavation »
- « La construction d’une piscine enterrée »
- « Construction d’une terrasse carrelée »
- « la Coupe de la majeure partie des arbres ».
D'une manière plus générale, on parlera de transformation quand les travaux changent la distribution du logement, les cloisons fixes, les portes ou les équipements sanitaires ou de chauffage existants.
On parlera de transformation également s'il y a un un changement irréversible des locaux. Ainsi, « le retrait du parquet, le remplacement d’une chambre par une cuisine, l’installation d’une véranda, l’élargissement d’une porte, le perçage d’une fenêtre ou d’un mur séparateur, la suppression d’un escalier et la substitution d’un mode de chauffage par un autre... »ont été considérés comme des transformations. Dans ces derniers cas, il vous faudra absolument une autorisation écrite de votre propriétaire!
Au contraire vous pouvez effectuer sans autorisation écrite, et cela nous concerne le plus souvent, des travaux de peinture, une pose de moquette, un choix de peinture (sauf s'il est vraiment excentrique), une modification de l'usage des pièces louées et de leur agencement intérieur. L'aménagement des combles ne portant pas sur le gros œuvre sera possible également.
Il existe certaines situations bien moins claires. Ainsi, il vous sera conseillé de demander tout de même l'autorisation écrite à votre propriétaire si vous souhaitez poser une moquette sur un parquet ou encore remplacer une baignoire sabot par une douche ...
