Mettre son bien en location courte durée ou en longue durée constitue un choix de plus en plus difficile, en raison de conditions économiques peu stables mais aussi à cause d’une réglementation changeante, soumise à la pression de municipalités en secteur touristique, de différents groupes de pression et de volontés politiques tout aussi volatiles.
Ainsi, même si l’on favorise le rendement financier, ou si l’on fuit les risques d’impayés et d’occupation illégale, ou si l’on privilégie la flexibilité, ou si l’on désire y investir personnellement du temps ou non, … le choix est loin d’être aisé et encore moins anodin au vu des conséquences.
Courte durée pour gagner plus ?
Le critère principal cité par les partisans de la location dite saisonnière est majoritairement la rentabilité, une location de courte durée rapportant encore en moyenne au-delà de 2 fois plus qu’en longue durée (avec un bon taux d’occupation !), la fixation du prix de nuitée étant encore libre et la fiscalité encore plus favorable.
Ensuite elle apporte une flexibilité permettant de louer dans les créneaux de temps que l’on souhaite et donc de le récupérer pour son usage personnel lors de périodes particulières (week-end, vacances, …), ce qui permet de conserver un lien de « propriété » avec un bien faisant parfois partie d’un patrimoine familial, ledit bien nécessitant cependant plus d’entretien, car soumis à une usure plus importante des lieux et de l’équipement.
Enfin, de nombreux acteurs existent maintenant qui permettent de déléguer la gestion d’un bien plus chronophage à cause de la rotation fréquente des clients (gestion réservations, accueil, ménage, …) mais au prix d’un rendement amputé par des commissions avoisinant, dans le cas d’une conciergerie, 20% des loyers encaissés.
Longue durée pour plus de visibilité ?
Pour un propriétaire loueur en longue durée la stabilité et donc la visibilité sont souvent des critères du choix : stabilité du revenu locatif avec un taux d’occupation du bien plus important mais un risque toutefois d’impayés, quoique marginal car flirtant toujours avec les 3% selon l’INSEE.
Il est ensuite tentant de bénéficier d’une gestion simplifiée car engagée sur de longues durées (baux de 3 ans renouvelables) ce qui minimise les charges de changement de locataire et le risque de vacance locative, la gestion pouvant être déléguée à des professionnels de l’immobilier avec assurance impayés et dégradations.
Mais la location longue durée est encore soumise à plus de contraintes réglementaires que la courte durée : encadrement des loyers, parfois obligation de rénovation énergétique, législation favorable aux locataires, même si à contrario de la location saisonnière, elle permet de s’affranchir de la taxe d’habitation due par le locataire.
Un dilemne ?
De récentes initiatives nationales (alignement fiscalité des longues et courtes durées, obligation de rénovation énergétique pour les biens loués en courte durée ?) et locales (augmentation taxe d’habitation, obligation de déclaration de changement d’usage et plafonnement du nombre de locations saisonnières) tendent à brouiller un peu plus les conditions du choix.
Mais la tendance générale semble vouloir progressivement pénaliser la location courte durée accusée de bien des maux et notamment de contribuer à assécher le parc locatif longue durée dans les régions touristiques.