Location meublée ou vide : quels régimes d’imposition ?
Publié par Wizi le 07/06/2017, modifié le 11/02/2019.
Pour un propriétaire bailleur, la location meublée semble plus favorable. En effet, le loyer est plus élevé et la fiscalité plus avantageuse. Cependant il y a plusieurs inconvénients à la location meublée, notamment le changement fréquent de locataire, ce qui entraine de la vacance locative et une certaine perte financière.
La location vide : Que doit-on savoir ?
En location vide, il existe deux régimes :
- Micro-foncier
- Régime réel
Quel que soit le régime que vous adoptez, vous déclarez vos loyers dans la catégorie des revenus fonciers.
Concernant le Micro-foncier
Pour bénéficier du régime forfaitaire dit « micro foncier », vos revenus annuels fonciers doivent être inférieurs à 15 000 euros hors charges. Dans ce cas, vous pouvez bénéficier d’un
abattement de 30% sur vos loyers encaissés.
Pour pouvoir bénéficier de cet abattement, c’est simple, vous déclarez aux impôts le montant de vos revenus bruts fonciers.
Concernant le régime réel
Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 euros vous êtes automatiquement affilié au Régime réel d’imposition.
Quelles charges sont déductibles ?
- Réparation et entretien, mise aux normes du bâtiment
- Travaux permettant une amélioration du logement (confort, équipement)
- Les intérêts d’emprunt
- La GRL
Attention, il ne s’agit pas de transformation mais d’amélioration. D'autre part les travaux de construction, d’agrandissement ne peuvent pas être déductibles.
Location meublée : que doit-on savoir ?
Tout comme la location vide, il existe 2 types de régimes :
Le régime forfaitaire (Micro BIC) :
Il est applicable de manière automatique aux bailleurs de locations meublées dégageant au maximum 33 200 Euros de revenus par an (charges, loyers inclus). Si vous êtes éligible à ce régime, vous pouvez bénéficier d’
un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes annuelles.
Pour bénéficier de cet abattement il vous faudra reporter le montant de vos recettes annuelles directement sur votre déclaration de revenus.
À noter que le régime forfaitaire est avantageux en ce qui concerne sa mise en place, les formalités déclaratives étant simplifiées.
Cependant ce régime est souvent moins avantageux que la déduction des charges et amortissements déductibles du régime réel simplifié.
Le régime réel :
Il permet une déduction de vos dépenses engagées tout au long de l’année. Il s’applique aux propriétaires bailleurs dont les recettes annuelles sont comprises entre 33 200 Euros et 23 800 Euros hors taxes.
Remarques :
Si vous percevez moins de 33 200 Euros, vous êtes directement affilié au régime Micro-Bic, cependant vous pouvez prétendre au régime réel simplifié en faisant
un courrier de levée d’option au service des impôts.
Si vous percevez plus de 23 800 Euros par an, vous êtes affiliés au régime réel normal.
Les recettes annuelles comprennent : les loyers hors taxe + provisions pour charges + recettes accessoires.
Quelles sont les charges déductibles :
Les charges sont diverses, elles peuvent comprendre :
- La taxe foncière
- Les frais de gestion
- Les provisions pour risques
- Entretien et réparations
- Intérêt de l’emprunt majoré…
Le régime réel simplifié est plus complexe dans la déclaration mais plus avantageux pour la déduction d’impôt.
On note que la location meublée est plus avantageuse pour le propriétaire bailleur. Dans ce cadre le régime réel est préconisé, permettant de déduire toutes les charges annexées au logement loué.
