En déclarant, en octobre 2021 que « la maison individuelle est un non-sens écologique, économique et social face à une urgence climatique qui ne se négocie pas », Emmanuelle Wargon, alors ministre du Logement, annonçait une évolution majeure dans la manière de penser le logement.
Car la loi « Climat et résilience », qui venait d’être promulguée le 24 août 2021, et dont on a déjà beaucoup parlé pour ses objectifs (et contraintes !) en matière de performance énergétique des logements, comporte un volet qui impactera encore plus l’avenir du logement en France : le Zéro Artificialisation Nette (ZAN).
De quoi s’agit-il ?
Cette loi a ainsi fixé l’objectif de diviser par deux le rythme de bétonisation entre 2021 et 2031 par rapport à la décennie précédente (de 250 000 à 125 000 hectares) pour atteindre, d'ici à 2050, zéro artificialisation nette, c'est-à-dire au moins autant de surfaces renaturées que de surfaces artificialisées.
Et le logement est particulièrement concerné car l’espace consommé pour l’habitat artificialise les sols en leur enlevant de manière généralement définitive leur caractère naturel ou agricole (bâtiments, bétonnage, goudronnage, …), les transformant en surfaces habitées (le logement lui-même) mais aussi nécessaires pour y vivre (parkings, routes d’accès, services commerciaux et autres, …).
Il faut dire que, déjà en 2015, l’habitat individuel et collectif couvrait près de 5 % du territoire national avec 2,5 millions d’hectares, cette surface ayant progressé presque cinq fois plus vite que la population au cours des cinq dernières décennies.
Un nouveau challenge !
Bien évidemment le logement n’est pas seul concerné et l’effort sera réparti entre l’habitat et les projets industriels d'intérêt majeur (construction de lignes à grande vitesse, de prisons, futurs réacteurs nucléaires, ...) pour l'ensemble du pays,
Mais, concrètement, ces objectifs se traduisent par des obligations applicables aux collectivités locales qui devront diviser par deux leur consommation foncière d'ici à 2030 ce qui devrait freiner la construction de logements, notamment sociaux.
Il revient donc aux élus locaux de concilier sobriété foncière et développement des territoires, une équation si difficile qu’une nouvelle loi a dû être promulguée le 20 juillet 2023 pour faciliter la mise en œuvre des objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols et renforcer l’accompagnement des élus locaux.
Nouvelles stratégies d’investissement ?
La nécessaire revue des documents d'urbanisme locaux (schémas régionaux d'aménagement, de développement durable et d'égalité des territoires, plan locaux d'urbanisme, cartes communales, ...) va donc entrainer une raréfaction des terrains disponibles à la construction avec pour conséquence prévisible un renchérissement du m² à la vente.
Les investisseurs vont devoir revoir leurs critères d’achat pour intégrer cette évolution car, par exemple, un bien permettant une extension (au sol ou en hauteur) sera bientôt plus recherché et valorisé qu’il ne l’est actuellement.