L'encadrement des loyers à la relocation, ne concerne pas tous les logements. En effet seuls les logements faisant partie des communes situées en zone tendue sont concernés par cette l'encadrement des loyers.
Zone tendue, comment la définir
Une zone est dite tendue lorsqu'elle appartient à la liste de 1149 communes dans les 28 agglomérations de la métropole et où le marché immobilier reste assez compétitif. Pour être un peu plus claire, l'offre n'arrive pas à excéder la demande dans ces zones. Grâce à une détermination du périmètre, on peut facilement réduire l'augmentation du loyer à la relocation et offrir une certaine fluidité.
Au départ, le mode de fixation des loyers était déterminé par les modalités prévues pour les communes des zones tendues. Ce principe a évolué avec la loi Élan qui permet à chaque commune des zones tendues de définir un double encadrement des loyers avec des références à respecter.
À présent, le double encadrement est réalisable pour chacune des communes qui décident de le mettre en place. Par contre, il existe des critères à remplir comme l'écart entre les loyers du parc social et privé.
Les logements touchés par l'encadrement des loyers
La résidence principale du locataire
L'encadrement des loyers concerne les logements portant le titre de résidence principale du locataire, que ce soit vide ou meublé.
Le logement mis en location suite au départ du locataire
Étant donné qu'il s'agit de relocation, l'encadrement des loyers s'adresse aussi aux logements remis en location après le départ de l'ancien locataire. Seuls les logements avec un loyer préalablement fixé avec le précédent locataire peuvent être pris en compte.
Les locations ne faisant pas partie de l'encadrement
Même si les logements dans les zones tendues sont tous susceptibles de l'encadrement des loyers, il existe des exceptions ;
- les logements portant le titre de première location ;
- les maisons ou appartements n'ayant pas accueilli de locataire de plus de 18 mois ;
- les logements qui ont subi des travaux d'amélioration de moins de 6 mois.
Par quel moyen fixer le loyer d'un logement en zone tendue ?
Pour les communes situées dans une zone tendue, le loyer du futur locataire ne peut pas dépasser le dernier préétabli par le propriétaire. Ainsi, le loyer est plafonné et le bailleur doit le fixer en fonction de celui appliqué pour le locataire précédent. En revanche, le bailleur a le droit de réviser le loyer qui dépasse 12 mois grâce à l'IRL ou
indice de référence des loyers.
À quel moment le loyer peut-il dépasser celui de l'ancien locataire ?
Dans ce cas précis, il existe deux hypothèses avec lesquelles le bailleur dispose de tous les droits pour revoir le montant du loyer. Le premier peut se faire si le bailleur vient de réaliser des travaux d'amélioration pour le logement mis en location. La deuxième hypothèse concerne la sous-évaluation du loyer précédent par rapport aux loyers appliqués sur le marché immobilier.
