En France 3,1 millions de logements sont vacants en 2023, soit 8,2 % du parc, en augmentation de 60% depuis 1990.
Face à la pénurie actuelle de logements en location longue durée, il est donc naturel que cette situation paradoxale interpelle de nombreux acteurs privés et politiques du marché immobilier et que des initiatives émergent pour tenter d’exploiter ce parc inutilisé.
Une volonté d’éradiquer ces logements vacants …
Nécessité de développer l’offre de logement, mais aussi d’améliorer le parc existant notamment en matière de performance énergétique, de redynamiser des centres-villes désertés et enfin de respecter la loi Zéro Artificialisation Nette (ZAN) qui limite l’extension du foncier bâti sont autant de raisons qui justifient une volonté partagée d’éradiquer, autant que faire se peut, ce stock de logements vacants.
La taxe sur les logements vacants instituée par décret le 28 décembre 1998, et qui concerne depuis 2013 les propriétaires de logements inoccupés depuis au moins deux ans (dans les communes qui le décident expressément), avait cet objectif mais s’est révélée bien insuffisante pour juguler une tendance continue à l’augmentation.
Plus récemment, le Plan national de lutte contre les logements vacants de 2021 instituait la mise en place d’outils pour les acteurs locaux afin de repérer et caractériser les biens vacants, contacter, convaincre et accompagner les propriétaires concernés, informer et mobiliser tous les acteurs au contact de ces propriétaires (ADIL, agences immobilières, notaires, promoteurs, gestionnaires de patrimoine, syndics, …) dans un objectif « Zéro Logement Vacant ».
… qui se heurte à une réalité !
Les résultats de ce plan n’ont pas été à la hauteur des espérances, loin s’en faut, car le phénomène existe toujours et risque même de s’accentuer avec les futures interdictions de louer qui frapperont progressivement les logements non conformes aux objectifs de sobriété énergétique, certains propriétaires baissant les bras face à des difficultés techniques ou financières.
Il faut dire aussi qu’en réalité sur les 3,1 millions de logements vacants en 2023 il en reste seulement 1,1 million en vacance structurelle, c’est-à-dire libres depuis plus de 2 ans, les autres n’étant principalement inoccupés que le temps de travaux ou d’un changement de locataire ou de propriétaire (vacance conjoncturelle).
Mais, de plus, moins de 1/3 de cette vacance structurelle concerne des zones d’habitation tendues donc seulement 300 000 biens vraiment disponibles sont localisés dans des régions réellement soumises à des difficultés de logement.
Un sacré challenge
Enfin, il faut dire que la caractérisation de ces biens vacants révèle de multiples raisons à cette vacance qui se retrouve plutôt dans des logements anciens et/ou de petite surface, dans des petits immeubles, situés plutôt dans des communes rurales, parfois à proximité d’une zone de nuisance (industries, axe routier important, …), avec des propriétaires aux revenus modestes et/ou âgés (en EPHAD, …), à 3 usufruitiers (ou plus).
Remettre dans le circuit locatif ces quelques 300 000 logements qui pourraient réellement soulager la pénurie actuelle de biens (car durablement libres et en zone tendue), ne sera donc pas une mince affaire car il faudrait presque engager des actions au cas par cas, au vu de la multiplicité des raisons de leur vacance.