Le 18 juin 2019 le député de Haute-Garonne Mickaël Nogal remettait au 1° ministre de l’époque, Edouard Philippe, son rapport « louer en confiance » visant à changer (en mieux bien sûr !) les relations parfois difficiles entre les bailleurs et leurs locataires. Ce rapport comprenait 37 propositions inspirées notamment de nombreuses rencontres avec des professionnels de l’immobilier, des syndicats, des start-up, acteurs publics et associatifs, chercheurs, etc…
Dans ce rapport 3 propositions, loin d’apaiser les relations propriétaire/locataire, ont provoqué bien des réactions : négatives de la part des propriétaires louant de particulier à particulier car persuadés qu’on les poussait dans les bras des professionnels de l’immobilier et, par opposition, positives (bien sûr) de la part de ces mêmes professionnels ! Rien de tel que l’expérimentation pour établir la pertinence d’hypothèses ou de convictions par définition peu objectives ! Alors voici donc le retour d’expérience de la plateforme Wizi qui, depuis sa création il y a 3 ans, a intégré ces 3 dispositions dans son offre de services totalement dématérialisée (de l’Annonce au Zéro impayé) à destination des particuliers bailleurs et locataires.
L'interdiction pour les bailleurs d'encaisser les dépôts de garantie
Une disposition du rapport Nogal cible le chèque de caution versé par chaque locataire au bailleur et couvrant les éventuelles dégradations occasionnées durant sa location du bien. Nommé aussi "dépôt de garantie" ce chèque, d'un montant correspondant à 30 jours de loyer est confié aux bailleurs au commencement des locations. Il s'agit du sujet conflictuel le plus récurrent entre les bailleurs et les locataires car près de 70% des actions judiciaires requises par les locataires sont relatives au non-remboursement de leur chèque de caution par le propriétaire.
En outre, de nombreux bailleurs procèdent à l'encaissement de ce chèque dès la signature du bail et bien des locataires ne payent pas leur dernier mois de location pour récupérer cette avance. Pour mettre un terme à ces situations conflictuelles pour les deux parties le rapport Nogal propose d’interdire aux bailleurs d'encaisser les dépôts de garantie qui seraient alors confiés à un professionnel en gestion immobilière.
Wizi, qui encaisse la retenue de garantie, en tant que professionnel, peut attester que l’application de cette disposition tempèrerait bien des comportements, l’insertion entre les parties d’une « médiation » professionnelle ayant pour effet de désamorcer ces situations d’escalade verbales, épistolaires, et même parfois physiques !
Mais ce n’est pas tout !
L'impossibilité d'exiger plusieurs garants pour chaque locataire
Une seconde disposition concerne l'accès au logement. Elle permet de simplifier la procédure pour les locataires. Ceux-ci n'auraient plus à solliciter de multiples garants pour louer un bien immobilier. La majorité des bailleurs exigent en effet 2 garants (voire 3 ou 4 dans certains cas !) pour chaque locataire. Grâce à la loi Nogal, un propriétaire ne pourrait en exiger qu'un seul, pas davantage, sous peine de sanctions.
Au-delà de cette proposition, dès sa création et pour élargir l’offre de logements aux locataires, Wizi a adopté le principe de se passer de l’exigence d’une ou plusieurs cautions physiques ou privées (bancaire, garants professionnels, …). La recherche, au profit du locataire, de garants institutionnels et un scoring des dossiers basé sur une Intelligence Artificielle « éduquée » par l’expérience de plusieurs milliers de cas ont permis de s’affranchir de cette pratique « traditionnelle » de garantie par des personnes physiques, pourtant peu fiable puisque les bailleurs sont souvent amenés à les multiplier !
Un nouveau mandat de gestion garantissant le reversement des loyers
La troisième et dernière disposition imagine un nouveau contrat de gestion pour les bailleurs confiant la gestion de leur bien en location à un professionnel. Aujourd'hui, seulement 33% du marché locatif est géré par ces intermédiaires. Avec la loi Nogal les administrateurs de biens garantiraient le reversement du loyer au bailleur même en cas d'impayé. Ils devraient donc s'assurer eux-mêmes contre les incidents de paiement pour pouvoir assumer cet engagement de résultat.
Inutile donc pour un bailleur de s'assurer comme actuellement contre les impayés par l'intermédiaire d'une Garantie des Loyers Impayés (GLI) dont les conditions d’application si variables (sinon incertaines !) en rebutent plus d’un. Il va sans dire que, dans ce cas, les frais de gestion requis par le professionnel seraient adaptés en conséquence !
Le principe semble vertueux et la plateforme Wizi en propose même une version étendue avec sa formule « Reversement des loyers au bailleur garanti le 5 du mois quoi qu'il arrive » avec garantie dégradations et assistance juridique Axa. Bien évidemment cette garantie, qui constitue pour Wizi une prise de risque importante, n’est possible que si le taux de retards ou d’impayés est maitrisé par une sélection pointue des dossiers et contre-garanti en s’adossant à un partenaire assureur solide ! L’application de cette formule à plus d’un millier de contrats de location a permis de « roder » le dispositif adéquat et constitue pour Wizi un vecteur important de son développement.
Le bilan ?
Les réticences des propriétaires bailleurs inquiets de perdre la maitrise de leurs biens et de devoir « se soumettre » à un professionnel avec le coût associé, les frilosités des professionnels à l’idée de devoir travailler en « obligation de résultat » en garantissant le reversement du loyer aux propriétaires mais surtout la pandémie actuelle ont bousculé le calendrier parlementaire ainsi que l’ordre des priorités. La proposition de loi qui devait être discutée à l’assemblée au mois de mai 2020, puis d’ici la fin d’année 2020 pour une application dès 2021 est toujours sur le bureau de l’Assemblée nationale. Ces retards satisfont bien évidemment de nombreux acteurs du logement qui présumaient que ce texte de loi n’irait pas à son terme.
Mais les résultats d’une expérimentation sur le terrain telle que l’a pratiquée Wizi sont sans appel et gageons que, même si une obligation par la loi ne pouvait aboutir, le marché ne se priverait pas de ces atouts et forcerait les acteurs réticents à suivre car Wizi a démontré que, d’ores et déjà, la mise en application de ces propositions est possible, utile, et que donc … Mickaël Nogal avait raison.
Affaire à suivre !