Quel propriétaire bailleur n’a pas hésité (au moins un bref moment !) avant de remettre les clés de son bien à son nouveau locataire ?
Et lequel ne s’est pas senti, à cet instant, dans la peau d’un joueur de poker qui tente le tout pour le tout et pousse devant lui l’ensemble de ses gains : tapis !
Un pari risqué !
Sans aller jusqu’à la roulette russe, on vit tous des moments dans notre vie où il nous faut choisir, prendre une décision importante qui nous fera basculer vers un avenir meilleur … ou pas. Et bien évidemment le retour en arrière est rarement possible !
Le propriétaire bailleur vit régulièrement cette appréhension … à chaque changement de locataire ! Car il n’est pas anodin de confier à un inconnu un logement d’une valeur de plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros en plus de compter sur un paiement régulier des loyers pour assurer le remboursement d’un emprunt immobilier ou complémenter un revenu modeste.
Bien sûr la probabilité de sélectionner un locataire indélicat est encore faible (près de 3% pour 1% avant la crise du covid) mais les conditions économiques actuelles et leur évolution prévisible laissent entrevoir une nouvelle dégradation de ce taux de « malchance ».
Mais ce sont surtout les conséquences d’un mauvais choix (pari ?) qui rendent la décision financièrement et psychologiquement difficile car il faut attendre jusqu’à 2 années d’impayés et de procédures pour pouvoir récupérer un bien « mal attribué ».
Un risque sous-évalué !
Pourtant si un joueur de poker ne peut se protéger d’une mauvaise décision et qu’il peut être « rincé » après avoir mis en jeu tous ses acquis sur un mauvais feeling, ce n’est pas forcément le cas d’un propriétaire bailleur qui peut s’assurer contre ces aléas.
De nombreuses solutions existent en effet pour limiter le risque, de la GLI (Garantie des Loyers Impayés) classique à la garantie Visale, jusqu’au reversement des loyers le 5 du mois quoi qu’il arrive, proposé par la plateforme Wizi.
Mais le faible taux de dossiers d’impayés incite le bailleur à faire l’impasse sur ces protections en espérant passer entre les mailles du filet, bien que le coût de cette assurance soit faible (ou gratuit pour Visale) au vu des sommes en jeu.
Ainsi peu de propriétaires sont assurés contre un tel risque, alors qu’ils trouvent naturel de se prémunir contre un accident de voiture (par obligation c’est vrai !), ou d’autres accidents de la vie, et cela bien que le coût soit déductible du revenu locatif.
Parier n’est pas gagner !
De même que l’espérance mathématique d’un gain s’apprécie en multipliant le gain potentiel par la probabilité qu’il se produise, le niveau de risque s’évalue par son impact financier multiplié par sa probabilité de survenance, le risque locatif est donc suffisamment important pour ne pas faire « tapis » !
On ne saurait donc suffisamment conseiller aux propriétaires bailleurs de se protéger, d’une manière ou d’une autre, pour diminuer le nombre de cas de bailleurs en détresse financière et surtout psychologique qui s’épanchent sur les réseaux sociaux et regrettent, bien tardivement, d’avoir parié sur leur bonne étoile !