Marché de l’immobilier bloqué : la faute à qui ?

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Publié par Wizi le 23/10/2022

Le microcosme de l’immobilier est en effervescence ! Une question brûle toutes les lèvres en réaction de la baisse des ventes : l’immobilier est-il en train de se gripper ?

Pendant ces dernières années la hausse des prix des biens a multiplié les records, au profit des particuliers vendeurs bien sûr, mais aussi de professionnels drogués par une inflation … de leurs revenus.

Mais il semble que l’évolution de la situation économique soit en train de signer la fin d’une époque « trop » faste et qu’il va falloir se désintoxiquer pour s’adapter à une période d’activité plus « sobre » ! Et pour l’expliquer, bien évidemment, chacun a déjà trouvé son coupable dans un pseudo Cluedo immobilier !

Suspect n°1 : le taux d’usure

Le taux d’usure a été relevé le 1er octobre 2022, fixant le taux maximum légal d’un crédit immobilier à 3,05% pour un emprunt de 20 ans et plus, et à 3,03% pour un prêt d'une durée inférieure. Mais avec des taux d’intérêt qui dépassent maintenant les 2% il ne reste plus beaucoup de marge pour intégrer assurance, frais de dossier et éventuellement frais de courtage. Il n’est donc pas étonnant que les courtiers en assurance soient vent debout devant un taux d’usure qui, avant d’être réévalué, provoquait déjà, selon leurs dires, le rejet de la moitié de leurs dossiers de prêt et dont la dernière mise à niveau leur parait sous-dimensionnée et déjà dépassée.

Il faut dire que l’augmentation des taux d’intérêt ne semble pas prête de fléchir alors que le taux d'emprunt à dix ans de l'État français (OAT) a recommencé à grimper après des mois sous la barre des 1%. Et comme les banques se basent sur les OAT pour fixer leurs taux de crédits immobiliers … !

Un niveau trop bas du taux d’usure sera donc encore pour longtemps accusé, par beaucoup (et par convenance ?), d’être le principal responsable de ce brusque coup de frein observé sur le marché immobilier.

Suspect n°2 : l’inflation du prix des biens

Et pourtant ces dernières années, la pandémie ayant d’ailleurs accentué le phénomène, les prix du marché immobilier ont été propulsés à un niveau exceptionnel. A tel point que, faute de pouvoir se loger sur place à cause de prix démesurés, de nombreux mouvements de protestation et initiatives des populations et des autorités locales ont émergé pour tenter d’endiguer le phénomène. Car, bien évidemment, un prix des biens trop élevé constitue un frein majeur au marché. En effet les règles prudentielles des prêteurs leur imposent de limiter l’endettement des emprunteurs à environ le tiers de leurs revenus. Et, alors que les prix de l’immobilier augmentent drastiquement, les revenus des ménages tendent à stagner et leur pouvoir d’achat à diminuer sous la pression d’une inflation d’un niveau inégalé depuis plusieurs décennies.

La capacité des ménages à accéder à des biens qui atteignent des prix décorrélés de leurs revenus diminue donc et le taux d’usure quel qu’il soit n’y changerait rien !

Les lois du marché sont têtues !

Il est naturel que les professionnels de la vente immobilière se satisfassent d’un haut niveau de prix dont ils profitent. C’est pourquoi, de leur point de vue, un marché qui se porte bien est un marché dont les prix augmentent continuellement. Mais les lois de l’offre et de la demande sont la meilleure parade aux excès et vont les gommer ! Un prix du m2 à moins de 10 000 € à Paris est le signe qu’une désescalade est amorcée et l’on ne peut que s’en satisfaire car le marché immobilier ne peut se limiter à une minorité d’acheteurs très riches !

La tendance est amorcée, gageons que les prix actuels si dissuasifs et l’arrivée prochaine sur le marché de biens mis en vente avec décote pour échapper aux travaux de rénovation énergétique vont modérer les prix et ouvrir le marché à un plus grand nombre.

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