Il y a trois mois nous évoquions un bouleversement du secteur de la location immobilière, chamboulement provoqué par la nouvelle réglementation, votée à l'unanimité par l'Assemblée nationale le lundi 12 avril 2021 et qui interdit la mise en location des logements qualifiés de "passoires thermiques" à partir de 2028.
Les débuts de la mise en œuvre de cette mesure ont été difficiles, notamment avec l’introduction chaotique d’un nouveau Diagnostic de Performance Energétique (DPE) censé désigner les bons et les mauvais élèves.
Mais ce n’est pas fini !
Un impact plus lourd que prévu
Ainsi, et selon son positionnement (de A à G) sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), il sera interdit de louer son bien classé G dès 2025, ou classé F dès 2028. Les estimations du ministère de la Transition écologique au 1° Janvier 2018 portaient à 4,8 millions le nombre de logements classés F ou G et donc qualifiés de « Passoires thermiques » soit environ 17% d’un parc qui compte 29 millions de résidences principales. Et, parmi ces 4,8 millions de biens énergivores, 1/3 appartiennent au parc locatif privé (1 672 559 exactement) !
La nouvelle méthode de calcul entrée en vigueur le 1er juillet 2021 pour les logements à la location ou à la vente dans le cadre de cette lutte contre « les passoires énergétiques » a basé le DPE sur les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage, … plutôt que sur la consommation énergétique indiquée sur les factures passées. Mais ce nouvel outil, outre ses problèmes de mise en œuvre, a provoqué une explosion des classements de biens en F ou G, jusqu’à 25% du parc total.
Face au tollé des associations de propriétaires et des professionnels de l’immobilier et du diagnostic, une nouvelle méthode de calcul a alors été adoptée le 1° Novembre 2021 mais, aux dires des professionnels, le pourcentage des biens énergivores n’est descendu qu’à 23%.
C’est donc près de 2 millions de biens classés F ou G qui progressivement devront être adaptés pour pouvoir rester dans le parc locatif privé, ce qui donne une idée de l’ampleur du chantier de rénovation que le pays va devoir entreprendre !
Quel avenir pour le parc locatif privé ?
On imagine sans peine le trouble que cette situation a jeté au sein de la communauté des propriétaires bailleurs privés, petits investisseurs pour la plupart, soudainement mis en demeure d’engager des travaux de plusieurs milliers ou dizaines de milliers d’euros pour remettre aux normes leur bien loué. Car même si le gouvernement a bien prévu un dispositif (MaPrimeRénov) pour aider les propriétaires (partiellement et selon les revenus), il ne saurait faire oublier une obligation d’investissement imprévue qui rend obsolètes bien des calculs d’investissement initiaux en affectant la rentabilité attendue ! Et tous les propriétaires n’ont pas les moyens financiers d’engager de tels travaux !
Alors comment ces propriétaires bailleurs vont-ils réagir ? Engager les travaux nécessaires (sans pouvoir les répercuter sur le loyer), se débarrasser en le vendant leur bien devenu encombrant (avec décote vu les travaux à engager), faire le dos rond en espérant ne pas se faire repérer (risqué avec un DPE devenu opposable : dommages et intérêts au locataire et/ou annulation du bail en sanctions).
Nul doute que le comportement des propriétaires bailleurs aura un impact sur le marché du locatif car il affectera le volume de biens disponibles dans le parc privé. De nombreuses ventes traduisant une désaffection pour l’investissement locatif diminueraient le nombre de biens disponibles à la location et contraindrait encore plus un marché où l’offre est déficitaire.
Mais peut-être est-il urgent … de ne pas se précipiter !
Les nouvelles dispositions concernant les logements énergivores ont déjà subi quelques changements (DPE, subventions, …). Gageons que le dispositif et ses mesures d’accompagnement subiront encore quelques adaptations, au regard de l’ampleur de l’effort demandé à la filière (effort financier des propriétaires), pour tenir compte des capacités de réalisation (artisans déjà surbookés), pour intégrer le contexte inflationniste actuel (augmentation des prix des matériaux) et enfin … intégrer les résultats des prochaines échéances électorales !
Nul ne saurait prédire, ni le comportement du marché locatif au regard de cette révolution, ni l’évolution du dispositif confronté aux réalités du terrain.
Mais en tous cas, nous n’en sommes pas à l’épilogue de cette saga … à suivre avec Wizi