S’il y a un sujet qui mérite sa place dans l’actualité immobilière, c’est bien le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) tant il impacte d’acteurs dans le secteur (locataires, propriétaires, professionnels, …) et tant il fait l’objet de rebondissements dans sa mise en œuvre et ses implications !
Car s’il concerne les locataires forcément friands de travaux d’amélioration pour améliorer leur confort et diminuer leurs factures d’énergie, il impacte bien plus encore des propriétaires bailleurs confrontés à un calendrier strict d’interdiction de louer une « passoire énergétique » et donc sommés d’effectuer à temps des travaux onéreux de rénovation ou de vendre ce bien devenu casse-tête.
Rénover ?
Pour un propriétaire bailleur engagé dans une opération immobilière misant sur le temps long (et la stabilité des règles et contraintes !) mettre un terme à l’exploitation locative de son (ou de ses) bien(s) est impensable, d’autant que pour nombre d’entre eux, le logement n’est pas encore amorti et qu’ils remboursent toujours l’emprunt qui leur a permis de l’acquérir.
S’engage alors un projet de rénovation onéreux de plusieurs dizaines de milliers d’euros (même avec les aides d’état telles que MaPrimRénov’ dont certains bénéficient), parfois difficile à mener dans un logement en cours de location et à la condition, bien sûr, d’avoir pu trouver des professionnels disponibles (et sérieux !) pour le réaliser.
Mais, même sous les meilleurs auspices, avec un chantier qui se conclut à date dans le budget prévu et selon les normes de qualité du secteur, bien des propriétaires seront surpris et déçus de n’avoir que peu (ou même pas !) progressé dans le classement énergétique de leur bien.
Vendre ?
Au regard de retours d’expériences parfois négatifs relatés par la presse, de la complexité de s’engager à nouveau dans un investissement non prévu et un chantier pas toujours simple, beaucoup de propriétaires baissent les bras et font alors le choix de se « débarrasser » de ce bien devenu source de problèmes en le mettant en vente.
Bien évidemment, le marché de la transaction s’est alors rapidement retrouvé très (trop !) riche de biens à vendre classés F ou G et donc pénalisés par une obligation de travaux pour le confort d’un futur propriétaire occupant ou pour pouvoir le relouer dans le cas d’un futur bailleur.
Autant dire que ce genre de biens sont forcément vendus avec une forte décote de 10 à 20% selon les biens et leur localisation, au vu de leur abondance sur le marché, mais surtout parce que la difficulté d’estimer la valeur d’un bien soumis à une nécessité de travaux non encore évalués est propice à une négociation rude de la part de l’acheteur !
… ou attendre ?
Dans une précédente lettre La rénovation énergétique au pied du mur nous avions évoqué l’ampleur de cette catastrophe annoncée d’une raréfaction drastique de biens à louer (600 000 biens actuellement loués en France, interdits de relocation dès le 1° janvier 2025 !) dans un marché déjà en forte pénurie et estimé impossible qu’on laisse se « crasher » un secteur d’activité essentiel pour des millions de citoyens.
Plus récemment dans La faute au DPE ? nous évoquions enfin une première volonté de corriger le tir en revoyant notamment le mode de calcul du DPE pour les petites surfaces, initiative sur le point de se concrétiser par un décret récemment annoncé par le ministre de la Transition écologique et qui permettrait de sortir du statut de passoire énergétique jusqu’à 180 000 petits logements ; ce qui montre bien qu’une prise de conscience est en train de s’opérer, que les règles sont en train de changer et que, pour un propriétaire bailleur impacté, il est peut-être urgent … de ne pas se précipiter !