Bonjour, je suis Julien, CEO de Wizi, MorningCroissant et Knock Knock
Chaque Lundi, je (et pas une IA !) partage sur ce blog notre newsletter hebdomadaire suivie par plus de 68 000 lecteurs fidèles : investisseurs, propriétaires et passionnés d’immobilier.
Bonne lecture.
Aujourd’hui, une grande partie du patrimoine immobilier français est détenue par les générations âgées puisque, selon l’INSEE, les ménages de 50 à 79 ans détiennent 61 % du patrimoine total alors qu’ils représentent seulement la moitié des ménages.
D’ici les vingt prochaines années, une quantité historique de biens pourrait donc changer de mains, non pas à cause d’un krach … mais simplement à cause du temps qui passe !
Le grand chamboulement.
On s’attend en effet au plus grand transfert de biens immobiliers jamais enregistré : héritages, donations, ventes anticipées … Un véritable tsunami qui s'apprête à fondre sur les notaires qui, au-delà du volume, pointent la complexité des dossiers car près d’une succession sur deux sort désormais du schéma traditionnel : familles recomposées, dispersion des héritiers, enfants issus de plusieurs unions ou encore conjoints non mariés.
Mais, outre ce choc d’offre, ce chamboulement ouvrirait la porte à une mutation du parc immobilier par l’opportune transformation d’anciens logements afin de répondre aux carences actuelles en biens adaptés à l’évolution des usages (colocation, familles monoparentales, télétravail, …).
En parallèle, les besoins en résidences adaptées (logements seniors, résidences médicalisées, logements plus petits et accessibles, …) devraient exploser, avec pour conséquence une transformation profonde du marché immobilier et un probable rééquilibrage entre métropoles saturées et zones rurales en déclin.
Opportunités et risques.
Ce futur transfert massif de patrimoine par succession ouvre la porte à des prix plus accessibles dans certaines zones où l’offre pourrait s’accroitre et présenter des opportunités pour des investisseurs qui cibleraient des logements familiaux à diviser (colocation, bail mobilité, …) ou à transformer en logements partagés pour étudiants/seniors.
Mais une partie importante du patrimoine détenu par les générations âgées est aussi constituée de logements anciens, souvent moins performants énergétiquement (le taux de logements classés F ou G au DPE atteint 23,1 % chez les propriétaires de plus de 80 ans, contre 17,3 % chez les moins de 50 ans) donc potentiellement plus difficiles et coûteux à remettre aux normes.
Car plus un logement est ancien, plus son DPE est généralement mauvais : 42 % des bâtiments construits avant 1919 sont classés F ou G et de nombreuses maisons individuelles ont été construites bien avant l’apparition des normes thermiques modernes.
Beaucoup d’inconnues !
Ce transfert patrimonial à venir ajoute de l’incertitude à un secteur déjà bien imprévisible tant les paramètres réglementaires, économiques, géopolitiques, sociétaux sont changeants mais c’est bien dans ces situations floues que se font les meilleures affaires pour ceux qui savent « lire » les tendances.
D’autant qu’au vu du contexte politique et économique actuel, il serait étonnant que devant ce flux de transfert de richesse à venir les autorités ne soient pas tentés de revoir la fiscalité des successions … et changer encore les règles du jeu !