Après un investissement dans un bien immobilier se pose toujours et rapidement la question du choix du « meilleur » mode de location : saisonnier ou longue durée ?
Face à ce dilemme le futur bailleur doit se projeter dans la peau de l’un des 2 acteurs que La Fontaine avait imaginés dans sa fable "Le Loup et le Chien", où un Loup, libre mais affamé, dialogue avec un Chien, repu mais attaché.
Deux stratégies !
Le Loup, c’est le propriétaire qui fait du Airbnb, du bail mobilité, ou même du meublé très rentable, quitte à jongler avec les contraintes, les plateformes, les annulations, les changements de fiscalité.
Le Chien, lui, loue en bail classique, 3 ans renouvelables, avec des revenus stables, une fiscalité bien connue, une gestion plus régulière et une implication moindre.
Ainsi, en échange de liberté et de rentabilité, le Loup court en permanence après les locataires, les règles locales et les périodes creuses tandis que le Chien, pour plus de sécurité, accepte la régulation, les plafonds de loyer et un cadre plus rigide.
Plus Chien que Loup ?
Mais la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi “anti Airbnb”, a réduit significativement la liberté d’action du Loup qui se voit raboter ses avantages fiscaux, par exemple pour le régime micro-BIC avec la réduction du plafond de chiffre d’affaires de 77 700 € à 15 000 € et celle de l’abattement fiscal de 50% à 30% (pour les logements non classés).
Avec en outre un pouvoir des maires renforcé (quotas d’autorisations de meublés de tourisme, secteurs réservés, enregistrement obligatoire, ...) qui leur permet de réglementer et restreindre le développement de l’offre de location saisonnière, c’est un peu plus de liberté qui disparait pour le Loup !
Enfin, avec un alignement de la réglementation énergétique sur celle des biens en location de longue durée pour les nouveaux biens proposés en location saisonnière (DPE, interdictions de louer, …), le Loup ne peut que devenir un peu plus Chien car le choix entre liberté et sécurité devient encore plus difficile !
De plus en plus Chien ?
C’est ainsi que, devant une rentabilité et une liberté décroissantes, de plus en plus de propriétaires reviennent à la stabilité du bail classique, bien qu’il soit moins spectaculaire.
Et que les bailleurs tentés de passer à la location courte durée hésitent de plus en plus car : « Pierre qui roule n’amasse pas mousse ! »