Propriétaire bailleur : 6 conseils pour réduire vos impôts

Devenir propriétaire bailleur, cela peut avoir des avantages mais aussi bien des inconvénients. Entre les différents investissements possibles et les régimes d’impositions qui peuvent en découler, il est parfois compliqué de s’y retrouver pour réduire ses impôts.

Afin de profiter au mieux des régimes de défiscalisation mis en place pour l’investissement locatif, il est important de bien choisir son mode de location et les avantages fiscaux correspondants. Que vous investissiez en loi Pinel, en location meublée, ou encore dans l’ancien, chaque dispositif a pour but d’amener à une défiscalisation afin de réduire au mieux ses impôts. Investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

1. Investissement Loi Cosse : Logement ancien

Mis en place en février 2017, ce dispositif remplace ceux de Besson et Borloo et s’adresse aux propriétaires souhaitant investir dans l’ancien et s’engageant à louer pour un loyer abordable à des locataires à faibles revenus. Comment ça marche ? Le dispositif Cosse, permet aux bailleurs de bénéficier d’un abattement sur le montant du loyer imposable. Le montant de l’abattement dépend du montant du loyer fixé. Généralement l’abattement est compris entre 15 et 70%. Le principe est simple : Vous devez louer votre bien en zone tendue et vous devez respecter des plafonds imposés sur le montant du loyer en fonction des ressources des locataires. La location doit s'étaler sur une durée de 6 ans minimum, 9 ans si c’est le cas d’une location « très sociale ». Attention : les biens bénéficiant du dispositif Cosse ne peuvent être loués à un ascendant ou descendant du propriétaire bailleur.

2. Investissement Loi Pinel : Logement neuf

Successeur du dispositif Duflot, le dispositif Pinel est réservé à l’acquisition ou la construction d’un logement neuf ou remis à neuf. Afin de réduire ses impôts, le logement doit répondre à un certain niveau de performance énergétique, le prix du logement ne peut dépasser 300 000 euros lors de l’achat. Le dispositif et la réduction fiscale dépendent de la durée de la mise en location du bien : 6ans : 12% de réduction, 9ans : 18% de réduction, 12 ans : 21% de réduction d’impôt sur le revenu. Concernant le loyer perçu, il est plafonné entre 8,75Euros/M² et 16Euros/M² selon la zone géographique. Tout comme le dispositif Duflot le locataire ne doit pas dépasser un certain niveau de ressources. Mais contrairement au dispositif Cosse, le logement peut bénéficier à des membres de la famille.  
Source : Loi Pinel 

3. Investissement Loi Malraux

Comment réduire ses impôts avec le dispositif Malraux? Ce dispositif s’adresse aux investisseurs souhaitant investir dans des logements à rénover ayant pour finalité leur mise en location, pour une période de 9 ans minimum. Les travaux doivent permettre une rénovation complète du bien et doivent être menés par un Architecte des Bâtiments de France. Le logement doit se situer dans une zone de protection du patrimoine architectural et paysager ou une Aire de mise en valeur de l’Architecture et du patrimoine. En fonction de la zone ou le bien se situe, le propriétaire peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 à 30% sur le montant des travaux effectués. La réduction est ainsi calculée sur un montant maximum de 400 000 euros sur une période de 4 ans au maximum.  
Source : Loi Malraux

4. Investissement Monument historique

La loi de défiscalisation sur les monuments historiques existe depuis près de 100 ans. Elle s'adresse en général aux investisseurs situés dans une tranche d’imposition élevé. L’impact fiscal étant optimisé pour les revenus situés dans les tranches à 41% et 45%. Pour bénéficier de cette défiscalisation, le propriétaire doit acquérir un bien classé Monument Historique ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques et réaliser d’importants travaux. A noter :

• Aucun engagement de location en Loi Monuments Historiques 2017
• Aucun plafond de loyers en Loi Monuments Historiques 2017
• Aucun plafond de ressources du locataire en Loi Monuments Historiques 2017.
• Aucun plafond d'économie d'impôts. L'investissement Monuments Historiques 2017 n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Exemple d’investissement

INVESTISSEMENT DE 160 000 EUROS	INVESTISSEMENT DE 160 000 EUROS	INVESTISSEMENT DE 200 000 EUROS
FONCIER = 60 000 EUROS	FONCIER = 60 000 EUROS	FONCIER = 100 000 EUROS
TRAVAUX= 100 000 euros sur 1 an	TRAVAUX= 100 000 euros sur 2 an	TRAVAUX= 100 000 euros
Taux d'imposition à 41% et Travaux réalisés sur 1 année	Taux d'imposition à 41% et travaux réalisés sur 2 années	Taux d'imposition à 41% et travaux réalisés sur 2 années
La réduction est de 41 000 Euros sur 1 an	La réduction est de 20 500 Euros par an	La réduction est de 20 500 Euros par an
Taux d'imposition à 30% et travaux réalisés sur 1 année	Taux d'imposition à 30% et travaux réalisés sur 2 années	Taux d'imposition à 30% et travaux réalisés sur 2 années
La réduction est de 30 000 Euros sur 1 an	La réductions est de 15 000 Euros par an	La réductions est de 15 000 Euros par an

Source : Loi Monument Historiques

5. Investissement dans les résidences services

Investir dans une résidence-services consiste à acheter un logement dans un ensemble immobilier uniquement réservé à la location. Il suffit ensuite de louer le bien à un exploitant qui sera en charge de la gestion du logement dans la résidence. Les résidences peuvent prendre différentes formes : tourisme, étudiant etc. Il n’y a aucun plafond de loyer ni de ressource exigé pour le locataire. Les avantages de cet investissement sont la déduction des charges sur les recettes locatives ainsi que de nombreux amortissements comme la déduction des loyers sur une partie du prix du logement. De ce fait, les revenus locatifs sont ramenés à zéro sur le plan fiscal et ne sont pas imposables pendant au moins une vingtaine d’années. Le rendement Brut est de 4,5 à 6 % exprimé hors taxe. En outre, à condition de respecter certains critères, le propriétaire sera exonéré de la TVA à 19,60 % sur le prix du logement. Pour bénéficier de cet exonération le bien devra être loué vide dès le mois suivant son achèvement ou son acquisition, pour une durée de 9 à 11 ans minimum, par bail commercial à l’exploitant.  
Source : Loi Censi-Bouvard