Propriétaires, pouvez-vous augmenter votre loyer ?  

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs stipule qu’en principe le montant du loyer est fixé et contractualisé par accord entre le propriétaire bailleur et le locataire, donc librement.

Mais plusieurs dispositions législatives sont venues progressivement imposer aux propriétaires bailleurs des contraintes de limitation des loyers dans les zones tendues : l’encadrement de l’évolution du montant des loyers dans 28 agglomérations (loi Alur du 24 mars 2014) puis un encadrement du niveau des loyers encore plus strict (loi Elan du 23 novembre 2018), à titre expérimental jusqu’au 23 novembre 2023 pour Paris et 2 groupements de communes périphériques, mais aussi pour Lille, Lyon et Villeurbanne.

Zone tendue ou … zone non tendue

Tout d’abord ; on peut vérifier si le bien est situé en zone tendue sur ce service public en précisant la commune du bien :

https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues

En zone tendue ou non, et pour tenir compte de l’évolution de l’inflation, la loi permet aux bailleurs de réévaluer une fois par an le loyer d'un logement vide ou meublé, à la date anniversaire du contrat, selon l’évolution du dernier Indice de Référence des Loyers (IRL) … et à condition que cette clause de révision annuelle des loyers ait été prévue dans le bail.

En zone non tendue, d’une manière générale, le loyer est libre, sauf dans le cas d’un renouvellement de bail (même locataire) auquel cas la réévaluation ne peut dépasser celle prévue par l’IRL … sauf si le loyer est manifestement sous-évalué ce qui peut être vérifié auprès de l’observatoire des loyers :

Enfin, en zone tendue, il faut encore déterminer si le bien est concerné par l’expérimentation de l’encadrement du niveau des loyers (Paris et groupements de communes de La plaine commune et Est ensemble, Lille, Lyon et Villeurbanne). Car, dans ce cas, chaque bien est soumis à un loyer de référence (déterminé par un observatoire local des loyers), un loyer de référence majoré (loyer de référence augmenté de 20%), et un loyer de référence minoré (loyer de référence diminué de  30%).

Le loyer de référence majoré correspond au plafond de fixation du loyer avec pour exception un complément de loyer applicable dans certains cas (localisation, confort, …). Le loyer de référence minoré est le plafond auquel peut être augmenté un loyer inférieur et manifestement sous-évalué par rapport au marché.

Pour information, le lien qui suit pointe vers un site qui précise les loyers de référence, minorés et majorés, en Ile-de-France :

Des réévaluations toujours possibles

Pour déterminer les droits de réévaluation du loyer, différentes règles s’appliquent ensuite selon qu’il s’agisse d’une première location, d’une relocation après plus ou moins de 18 mois de vacance, d’un renouvellement de bail, mais aussi en cas de travaux et selon la classification énergétique du bien, …

Pour plus de précisions, ce dossier complet du site « La finance pour tous » décrit les conditions d’augmentation du loyer en fonction des différents cas de figure :

Et en dernier recours, si un doute subsiste, il ne faut pas hésiter à contacter l’Association nationale pour l’information sur le logement (ADIL) la plus proche :

Il existe donc encore, malgré une réglementation mouvante et de plus en plus contraignante, de multiples situations où la réévaluation du loyer reste possible. Fixer son loyer au « meilleur prix » reste donc toujours, à juste titre, une préoccupation légitime des propriétaires bailleurs.