Le marché de la location immobilière de longue durée repose aux 2/3 sur une relation entre particuliers. Les propriétaires bailleurs cherchent ainsi à échapper aux frais d’agence pour trouver leur locataire puis à s’affranchir des frais de gestion d’une agence immobilière en pilotant eux-mêmes leur location.
Mais cette volonté d’économie les expose à bien des déboires car la relation directe qu’elle implique ouvre la porte à toutes sortes d’arnaques, fraudes ou abus dont la presse se fait régulièrement l’écho.
Des fraudes et abus aux conséquences inimaginables !
Fausses identités, sous-locations frauduleuses et multiples, documents falsifiés du dossier de location, occupation abusive, jouissance « destructrice » du logement, … la liste des fraudes, arnaques et abus s’allonge tous les jours sans que les multiples mises en garde et réglementations des autorités et organismes professionnels ne semblent pouvoir y mettre un terme.
Il faut dire que le sujet est d’importance car le bailleur engage tout ou partie de son patrimoine et qu’un locataire indélicat ou malhonnête a vite fait de le faire sombrer dans des méandres judiciaires sans fin (rarement moins d’un an pour s’extirper d’une procédure d’impayés !). Il en sortira d’ailleurs souvent avec une ardoise d’impayés et de frais de justice face à un locataire soudainement devenu insolvable, quelquefois avec un chantier de remise en état du logement, et même parfois avec une obligation de remise en conformité d’un bien devenu insalubre !
On a même vu des locataires en situation d’impayés se plaindre à l’Agence Départementale d'Information sur le Logement (ADIL) d’un logement devenu insalubre (par leurs soins !) et ainsi devenir victimes, avec obligation au bailleur de mettre en conformité le logement et même de reloger le locataire ! Et les impayés alors ?
Scénario noir ? Il suffit de parcourir les différents groupes de bailleurs sur Facebook par exemple pour se persuader que la réalité est bien plus sombre encore, jusqu’à des situations ubuesques ou kafkaïenne qu’on a bien du mal à imaginer !
Un bailleur moins bien accompagné qu’un locataire indélicat ?
De nombreux propriétaires se sentent moins protégés que leur locataire, convaincus que leurs droits n'égalent pas ceux du locataire ?
Car si beaucoup peuvent citer des organismes d’état ou associations accompagnant les locataires dans leurs litiges vis-à-vis de leur bailleur, lequel saurait nommer un organe d’état qui le soutiendrait face à un locataire indélicat ? Ah, l’administration judiciaire, bien sûr, mais quel intérêt de faire reconnaitre son droit s’il n’est suivi d’une réparation du préjudice subi ?
Car en cas de litige lourd le propriétaire bailleur se retrouve rapidement face à des interventions d’acteurs extérieurs au dossier, souvent bien plus informés que lui des lois et réglementations et qui, par leurs conseils, peuvent faire basculer le traitement du dossier en faveur du locataire, victime par défaut.
Et un locataire « borderline » n’a que l’embarras du choix pour trouver également sur internet, et avec le concours d’associations « d’aide au logement », les conseils lui permettant de faire trainer une procédure, de faire jouer la loi en sa faveur.
Frauder ? Rien de plus facile !
Aucun problème pour obtenir sur certains sites Internet un dossier de location plus vrai que nature, de faux bulletins de salaire avec l’avis d’imposition ad ’hoc, un faux certificat de travail, … et même une fausse identité. Ces sites disposent d’une expérience et de moyens sans commune mesure avec ceux d’un bailleur particulier qui ne saura, même en vérifiant et croisant quelques données, garantir l’authenticité des documents fournis ! Car les moyens de contrôle d’un particulier ne sont pas ceux d’un professionnel coutumier de ce genre de fraudes, et les quelques conseils trouvés sur Internet pour vérifier un dossier n’identifieront que les locataires mal avisés ou maladroits !
Et les progrès constants de l’IA qui, au-delà de la simple transformation d’une image, permet déjà, par exemple, « d’inventer » un nouveau visage laissent présager de nouvelles pistes de fraudes, de plus en plus difficiles à identifier et contourner.
Des initiatives visant à établir un fichier des locataires « mauvais payeurs » ont même été lancées par des professionnels, ainsi que par des propriétaires sur les réseaux sociaux, mais elles se sont rapidement heurtées à des réactions vives face à cette mise à l’index de certaines personnes, difficile à concilier avec les lois en vigueur. De plus, on imagine sans peine la réaction prévisible de la CNIL (Commission Nationale Informatique et Libertés) face à la constitution d’un tel fichier agrégeant ces données personnelles que l’on pourrait qualifier de sensibles !
L’étape clé : le choix du locataire !
En définitive, ces situations ont toutes pour origine une décision malheureuse à un moment clé du processus de location : le choix du candidat locataire !
On ne saurait donc trop conseiller à un propriétaire de ne pas se précipiter pour sélectionner son locataire !
Mais comment blâmer un propriétaire bailleur en territoire rural qui, face à une pénurie de candidatures, baisse la garde devant un candidat locataire qu’il a eu tant de mal à « accrocher » ?
Et comment accabler celui qui, en cette époque de croissance de l’offre en biens dans les grandes villes (causée par la pandémie !), s’impatiente devant une baisse du nombre de candidats ?
Car le contexte, l’époque sont très favorables au développement des fraudes et escroqueries ; l’étude du dossier du locataire aussi bien que les impressions recueillies lors des contacts téléphoniques ou les visites physiques peuvent ne pas suffire pour isoler le « meilleur » candidat !
Heureusement, si l’informatique permet de nouvelles pistes de fraude, elle ouvre la porte également à d’autres parades : contrôles automatiques, croisement des données, algorithmes de scoring et même Intelligence Artificielle capable d’évaluer le risque d’un dossier selon des critères originaux.
C’est ainsi que la plateforme Wizi, première plateforme à avoir dématérialisé de « l’Annonce au Zéro impayé » toutes les étapes du processus de location immobilière de longue durée, propose gratuitement aux propriétaires bailleurs de trouver leur locataire au moindre risque, gratuitement et sans engagement en leur indiquant, dès la pré-sélection des candidats, leur éligibilité à son offre « Paiement des loyers le 5 du mois quoi qu’il arrive » : un peu de sérénité pour les bailleurs en cette époque si incertaine !