Qu'est ce que le rendement locatif ? Définition et calcul

Afin de juger de la pertinence d’un investissement immobilier locatif, il est primordial d'en réaliser préalablement le calcul du rendement locatif. Que désigne ce terme et comment procéder à son estimation ?

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Il est avant tout un indicateur pertinent et facile à obtenir. Son calcul va servir au futur acquéreur du bien pour évaluer ce que ce dernier va lui rapporter en fonction du prix d’achat dont il devra s’acquitter et des différents frais engendrés. Il s’agit donc d’une donnée très précieuse s’exprimant en pourcentage et qui déterminera si oui ou non il est intéressant financièrement d’acheter le bien immobilier en question. Également nommée « rentabilité locative », cette notion doit pleinement s’inscrire dans la stratégie d’investissement immobilier de l’acquéreur. Elle doit donc être réalisée sans délai et intégrer le maximum d’éléments pouvant avoir un impact financier sur l’opération à moyen et à long terme (impôts, charges, etc …). En appliquant la formule de calcul, chacun peut ainsi évaluer le rendement attendu de son bien déjà acquis ou en projet d’achat sans pour autant être un expert de l’immobilier. Cet indicateur sera également une aide à la décision de tout premier ordre dans le cas d’un choix entre plusieurs projets distincts.

Pourquoi calculer la rentabilité locative d’un bien immobilier ?

Les motivations d’un acheteur qui a un projet d’investissement locatif peuvent être de différents ordres. Qu’il s’agisse d’une acquisition afin de s’assurer une rente, d’assurer la transmission de son patrimoine à ses enfants ou d’espérer un complément de retraite bienvenu. Chaque personne tentée par ce projet souhaite un retour sur investissement le plus important possible notamment par le biais des loyers versés. Investir dans l’immobilier locatif est une excellente idée dès lors que l’on porte son choix sur un bien présentant de bonnes perspectives en terme de rendement.

Une terminologie à bien connaître

Avant d’aborder la phase du calcul de la rentabilité locative proprement dite, il convient de définir différents termes autour de cette notion. En premier lieu, la rentabilité locative brute est le rapport entre le montant d’une année de loyers perçus charges et taxes exclues et le cout de l’achat, le tout exprimé en pourcentage. Très facile à calculer, cette donnée peut s’avérer partielle notamment si les charges se situent à un niveau élevé. Sa formule est la suivante : Rentabilité locative brute (%) = (loyer mensuel x 12 mois) x 100 / prix d’achat du bien Il faut savoir que la rentabilité bruet d’un bien mis en location est en moyenne de 3.5% même si certaines villes en France affichent des rendements bruts pouvant aller jusqu’à 10%. De façon plus concrète, un rendement de 4% signifiera que pour 100000 € investis, l’acquéreur pourra espérer un gain de 4000 €. La rentabilité locative nette de charges s’obtient en soustrayant en plus les charges ainsi que l’ensemble des frais de gestion. Ce résultat est plus précis que le précédent calcul mais ne tient pas encore compte d’un élément fondamental pour tout investisseur : la fiscalité. C’est justement ce que va prendre en compte la rentabilité locative nette. Il s’agit du rendement net de charge et d’impôt. Pour ce qui est de la fiscalité, celle-ci dépend à la fois du type d’investissement réalisé mais également du profil de l’acquéreur. Dans le calcul, il faudra veiller à prendre en compte tous les éléments ayant un impact financier pour l’investisseur. Cela comprend par exemple le montant de la taxe foncière, celui des charges de copropriétés, etc … Le chiffre alors obtenu sera celui le plus proche de la rentabilité réelle du bien mis en location. Plus l’acquéreur intègrera de données à son calcul, notamment en terme de frais annexes (frais de notaire, travaux à réaliser, coût du mobilier à acheter, etc …) plus précis sera le taux de rendement obtenu.

La rentabilité locative : Une aide précieuse pour faire le bon choix

Comme évoqué précédemment, ce calcul peut être aisément réalisé par l’investisseur lui-même et lui permettra, s’il hésite entre plusieurs biens similaires, d'arrêter son choix sur celui présentant le taux de rentabilité le plus élevé. Cependant, il est important de savoir que la connaissance de ce taux est impérative mais non suffisante pour déterminer l’attractivité d’un bien locatif sur le marché.

Zone de location

En effet, le futur acquéreur doit également prendre en compte la ville dans laquelle celui-ci se trouve, l’emplacement de ce dernier et son quartier d’appartenance. Un bien se trouvant dans une zone très convoitée affichera un prix d’acquisition naturellement élevé, ce qui ne sera pas sans conséquence sur sa rentabilité locative. Pour affiner sa réflexion et prendre la meilleure décision possible, il y a aussi une autre information qui mérite une attention toute particulière et qui a une influence majeure sur le niveau de rendement de l’investissement locatif.

La vacance locative

La vacance locative fait référence au nombre de mois dans l’année au cours desquels le bien sera sans locataire. Une absence de loyers pendant un ou plusieurs mois a pour effet de faire chuter le taux de rendement du bien. Aussi, avant d’acheter à des fins locatives, il faut bien étudier la demande de ce type de logement sur le marché. Le but est bien entendu de trouver un bien ayant un risque de vacance locative le plus proche de zéro. La question ne se posera  pas pour les grandes villes françaises comme Paris ou encore Lyon. Une dernière donnée à analyser avant de concrétiser son projet d’acquisition est de s’assurer que le bien en question dispose d’une bonne « liquidité ». En d’autres termes, l’investisseur doit s’assurer que si dans l’avenir, il décide de vendre ce bien, celui-ci doit pouvoir être vendu dans les délais les plus courts. Plus un bien mettra du temps à être vendu, moins sa rentabilité locative sera élevée.