Investir dans la pierre reste pour beaucoup la démarche la plus rentable sur le long terme pour se constituer un patrimoine. Mais, pour que l’exploitation du bien tienne ses promesses en matière de rentabilité, encore faut-il que la réalité ne vienne pas démentir des prévisions trop optimistes. Car, sur la durée, bien des évènements peuvent mettre à mal cette rentabilité, surtout si l’on n’a pas perçu ou que l’on ne s’est pas protégé des risques majeurs ni focalisé sur l’essentiel … les priorités de la rentabilité locative.
Le calcul de la rentabilité locative
Mais d’abord un petit rappel des fondamentaux !
La rentabilité brute d’un investissement immobilier se calcule très simplement de la manière suivante : (loyer x 12 mois x 100) / prix d’achat.
Pour exemple, la rentabilité d’un investissement de 100 000 € qui rapporte un loyer mensuel de 600 € est donc de 7,2%.Mais la rentabilité réelle (nette) de l’investissement se doit de tenir compte des charges locatives liées au bien (taxe foncière, charges de la copropriété, assurances, frais de gestion, réparations, entretien, …).
Le calcul devient alors le suivant : (loyer x 12 mois - les charges locatives annuelles) x100 / prix d’achat. Dans notre exemple 2000 € de charges annuelles porterait la rentabilité nette de l’investissement à 5,2%.Mais, pour ceux que les pourcentages rebutent, une autre approche permet de rendre plus parlante la rentabilité de l’investissement avec le calcul suivant : prix d’achat / (loyer x 12 mois - les charges locatives) pour obtenir le nombre d’années nécessaires au remboursement de l’investissement.
Ainsi dans notre exemple on obtiendrait 19,23 années de loyers pour amortir l’investissement réalisé. Mais si la rentabilité en % est déjà connue (transmise par l’agence en charge de la vente, par exemple), il suffit également de diviser 100 par cette rentabilité pour obtenir … le nombre d’années de loyers nécessaires pour amortir l’investissement ! Soit dans notre cas 100 / 5,2 = 19,23 années.La rentabilité dépend donc des charges et des loyers réellement perçus (recettes). Bien évidemment des charges exceptionnelles sont possibles (mise aux normes énergétiques, pannes, dégradations, incendie, inondation, …) et peuvent grever fortement la rentabilité, mais nous voulons surtout alerter sur des évènements plus courants, à fort impact sur la rentabilité du bien investi, ceux qui concernent les rentrées de loyers … et leurs aléas.
Les priorités de la rentabilité
Car ce qui grève rapidement la rentabilité ce sont les loyers perdus, un seul loyer représentant 1/12 du revenu foncier annuel soit 8,33%, donc en gros une année de gestion par un professionnel, assurances GLI incluse ! Loyers impayés, vacance locative et turn-over sont ainsi 3 plaies majeures qui pénalisent une rentabilité.
Les loyers impayés tiennent le haut du podium car ils se limitent rarement à un seul incident. Il s’agit souvent d’une séquence qui dure plusieurs mois (si une solution amiable est trouvée !), et jusqu’à plus d’un an si la procédure judiciaire est engagée pour obtenir le remboursement (rarement !) et l’expulsion (longue !) du locataire non solvable. Autant dire que la rentabilité réelle de l’investissement n’a plus rien à voir avec la rentabilité calculée initialement. Et si ces « galères » sont heureusement peu fréquentes (de 1 à 2% des locations), elles prennent souvent une tournure et une importance, financière et morale, qui ont fait renoncer et vendre plus d’un bailleur.
Mais, outre les incidents de paiement, il est une autre plaie que l’on oublie souvent dans les calculs : la vacance locative. Sur une durée de remboursement de 10 à 20 ans on peut facilement imaginer que le bien ne sera pas occupé à 100%, que ce soit pour des travaux d’entretien du logement ou d’autres évènements imprévus : par exemple la pandémie en cours qui a chamboulé bien des calculs initiaux de rentabilité par la vacance induite par le télétravail, l’école en distanciel, …
Enfin, mieux vaut également limiter le turn-over des locataires, surtout si l’on est assisté par un professionnel qui facture environ 1 mois de loyer de frais d’agence à chaque changement de locataire (donc 8,33% du revenu annuel). Mais quand bien même le bailleur s’affranchirait des services d’une agence et donc des frais d’installation d’un nouveau locataire, il faut tenir compte du fait qu’un changement de locataire constitue un nouveau risque de vacance locative et donc de perte d’un ou plusieurs mois de loyer.
Aller à l’essentiel ?
Pour un bailleur est-il donc plus essentiel d’économiser des frais d’agence si, sans l’aide d’un professionnel, il risque de multiplier le nombre de mois sans locataire ?
Est-il plus rationnel de faire l’impasse sur une assurance de loyer impayés (GLI) d’environ 2% des loyers sachant qu’un seul mois d’impayé coûte 8,33% du revenu locatif d’une année ?
Quel intérêt de lasser un locataire en attente d’une réparation anodine au risque de provoquer son départ et de perdre un ou plusieurs loyers ?
Obnubilé par la nécessité de maximiser la rentabilité locative de l’investissement on s’attarde souvent sur des postes de dépense non prioritaires en oubliant que l’essentiel pour un bailleur c’est de faire rentrer le maximum de loyers !