Avis de tempête sur les prêts immobiliers ?

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Publié par Wizi le 26/04/2022, modifié le 02/05/2022.

Si les années passées ont été plutôt favorables avec des niveaux de taux d’intérêt sur les crédits immobiliers historiquement bas, ce n’est plus le cas depuis 2022 où ils n’en finissent pas de croître.

Mais cette hausse n’est pas le seul paramètre qui freine l’attribution d’un prêt, il faut aussi compter avec le taux d’usure qui provoque le rejet de dossiers avec pourtant un taux d’endettement acceptable (plafonné actuellement à 35% des revenus).

Quelques explications !

Des taux condamnés à grimper ?

A l’heure actuelle, le taux moyen sur vingt ans est de 1,35 %, soit une hausse de 0,35 points de base depuis le début de l’année. Ce durcissement des conditions de crédit commence à peser fortement sur le marché immobilier et de manière durable car cette dynamique haussière devrait se poursuivre.

Pourquoi ?

Tout d’abord l'augmentation du coût de l'argent pour les banques. Pour fixer leurs taux de crédits immobiliers, les banques se basent sur les taux d’intérêts des emprunts de l’Etat français, les fameuses Obligations assimilables du Trésor (OAT). Ce taux (à 10 ans) dépasse désormais les 1%, une première depuis plusieurs années. L’explosion des taux des emprunts d'État se répercute ainsi sur les prêts des particuliers auprès des banques.

En second lieu, la Banque centrale européenne a annoncé vouloir augmenter ses taux dans le but de contrer l’inflation avec pour conséquence une augmentation prévisible des taux des crédits immobiliers proposés par les banques dans les prochains mois.

Enfin, il ne faut pas ignorer que probablement certaines banques relèvent ou relèveront leurs propres barèmes de taux d’emprunt pour prudemment anticiper une dégradation de la situation économique prévisible à cause de multiples facteurs : pandémie en Chine, pénuries, désorganisation des chaines logistiques, inflation, guerre en Ukraine, hausse du prix de l’énergie (pétrole, charbon, gaz, électricité).

L’effet couperet du taux d’usure !

Le principe des taux d’usure est décrit par l’article L. 314-6 du code de la consommation « Constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement, … ». La Banque de la France est chargée de fixer les taux d’usure selon les durées d’emprunt.

Les taux d’usure ont pour but louable de protéger les emprunteurs en interdisant l’octroi de prêt à des taux trop élevés, mais la méthode de calcul, en décalage de 3 mois avec les augmentations de taux pose problème en cas d’augmentation rapide des taux d’emprunts, ce qui est le cas aujourd’hui. Ainsi le taux d’usure appliqué au premier trimestre 2022 (période de taux élevés) a été calculé sur la base des taux effectivement accordés lors du dernier trimestre 2021 (période de taux modérés). Ce décalage de trois mois met aujourd’hui en regard un taux élevé proposé par la banque avec un plafond (le taux d’usure) calculé à partir des taux modérés du trimestre précédent. Il arrive ainsi de plus en plus que des dossiers de financement soient rejetés pas la banque car leur taux d’emprunt (tout compris : assurance, frais de dossier, garanties, …) dépasse la limite fixée par le taux d’usure. Cet effet couperet est d’autant plus désolant lorsqu’il s’agit de dossiers qui ne dépassent pas pour autant le taux d’endettement maximum de 35 % !

On peut se rassurer en se disant que le nouveau taux d’usure comblera ce décalage ? En fait pas si rapidement car le calcul du taux d’usure ne prend en compte que les dossiers effectivement accordés et donc exclut ceux qui ont précédemment été rejetés pour cause de … dépassement du taux d’usure ! Le rattrapage est donc bien plus lent qu’on ne le souhaiterait.

Donc … patience !

La méthode de calcul des taux d’usure n’est pas adaptée à une remontée rapide des taux et exclut ainsi des candidats pourtant encore éligibles à un emprunt immobilier. Mais, pour ceux qui le peuvent, pas de panique, il suffit d’attendre le calcul et l’application du taux d’usure suivant (ou du suivant encore !) pour voir son dossier devenir plus acceptable … à condition, bien sûr, que l’augmentation des taux d’emprunts finisse par se tasser !

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