En quelques mois le niveau des ventes de logements neufs et anciens a perdu plus de 30%, une chute que beaucoup d’acteurs du marché de l’immobilier commencent à qualifier de « descente aux enfers ».
Car il faut bien admettre que l’année 2022, avec un volume de plus de 1,2 million de transactions, aura été exceptionnelle et que le contraste n’en est donc que plus saisissant !
Un accès poussif au crédit !
Les difficultés grandissantes de l’accès au crédit immobilier sont pointées du doigt car la grande majorité des projets sont financés par l’emprunt et que le nombre de nouveaux prêts aurait décru de plus de 30% sur 1 an.
Ce n’est pourtant plus le taux d’usure qui freine l’obtention de prêts depuis que sa fréquence de mise à jour a évolué de trimestrielle à mensuelle pour mieux suivre l’évolution rapide des taux d’emprunt pratiqués par les partenaires bancaires.
C’est plutôt à une envolée des taux d’emprunt, dont le taux moyen a été multiplié par 3 en une année, que se heurtent de nombreux candidats acquéreurs. Emprunter coûte de plus en plus cher et les acheteurs, au budget déjà miné par une inflation soutenue, atteignent plus rapidement les limites de leurs capacités financières.
Des conditions d’accès trop restrictives ?
Mais outre le renchérissement des coûts de l’emprunt il leur faut aussi compter avec les conditions d’octroi de prêt, établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) le 1° janvier 2022 pour protéger les ménages contre l’endettement, et devenues maintenant un obstacle à l’obtention d’un crédit.
En question l’interdiction pour les banques de dépasser un taux d'endettement de 35% pour les ménages (assurance incluse) et un plafonnement à 25 ans de la durée maximale des crédits avec une dérogation à 27 ans pour 20 % des dossiers, notamment pour certaines acquisitions dans le neuf ou avec de lourds travaux (différé d'amortissement de deux ans).
Ces conditions strictes d’octroi de crédit verrouillent l’acceptation de dossiers de prêts pour des ménages qui, au vu de leurs capacités financières, resteraient solvables et pourraient afficher « un reste à vivre » bien suffisant malgré un endettement dépassant les 35%, ou pourraient s’endetter sur plus de 25 ans.
Une ouverture des autorités ?
Alerté sur la chute drastique du nombre de prêts immobiliers accordés et du caractère parfois excessif des conditions d’octroi le ministère de l'Economie et des Finances a demandé une évaluation à la Banque de France, au HCSF et à l'ensemble des acteurs concernés afin de statuer sur un éventuel assouplissement des règles incriminées.
Mais la prochaine réunion du HCSF ne se tiendra qu’au mois de Juin et l’aval du gouverneur de la Banque de France est nécessaire donc il ne faut pas espérer une décision avant la fin de ce 1° semestre 2023 ce qui ne rend pas optimiste sur un possible redressement de l’activité de vente en 2023.