Publié par Wizi le 13/11/2018, modifié le 19/02/2019.
Par la loi du 6 Juillet 1989, l’article 6 oblige le propriétaire à fournir au locataire un bien en bon état d'usage. A ce titre, le propriétaire doit régulièrement effectuer des travaux d'entretien et de maintenance. Comment effectuer ces travaux lorsque le logement est occupé ?
Obligation de permettre l’accès au logement loué
La loi Alur du 24 Mars 2014, qui complète la
loi 6 juillet de 1989, établit clairement que le locataire doit laisser le bailleur accéder au logement pour préparer et exécuter les travaux suivants :
- Les travaux pour maintenir en état ou effectuer l’entretien normal du bien loué,
- Les travaux permettant de diminuer la consommation énergétique du logement,
- Les travaux nécessaires pour que le logement reste décent.
Dans ces conditions, le bailleur dispose donc d’un droit de visite en amont pour préparer son projet de travaux, en étant éventuellement accompagné de spécialistes, et d’un droit d’accès pour réaliser ces travaux.
Notons que les travaux d’amélioration qui ne visent pas à améliorer la performance énergétique ne sont pas couverts par cette loi. Un bailleur ne pourra donc pas les imposer à son locataire.
Modalités d’accès au logement pour travaux
La loi Alur prévoit que le bailleur informe à l’avance le locataire sur la nature des travaux ainsi que sur les détails d’exécution (date de début, durée, besoin d’accès, etc.). Cela se traduit par une notification de travaux que le bailleur doit lui remettre en main propre ou lui transmettre en recommandé avec accusé de réception.
Par défaut, les travaux devront être exécutés uniquement pendant des jours ouvrés. Cependant, si le locataire l’autorise, ils pourront avoir lieu les week-ends ou jours fériés.
Le locataire ne peut s’opposer aux travaux que s’il justifie qu'ils n’entrent pas dans le cadre défini par la loi Azur ou qu’ils présentent un caractère abusif. Il pourra alors saisir le Tribunal d’Instance pour demander l’interdiction ou l’interruption des travaux. S’il obtient gain de cause, le bailleur devra attendre la fin du bail pour entreprendre ses travaux.
Si le locataire s’oppose aux travaux sans raison valable, le bailleur pourra commencer par lui envoyer un courrier de mise en demeure. Si le désaccord persiste, le bailleur devra mettre en place une procédure de référé auprès du Tribunal d’instance.
Indemnisation du locataire en cas de travaux trop longs
Si le propriétaire fait réaliser des travaux dans un logement loué et que le dérangement dépasse 21 jours, le bailleur est tenu d’indemniser son locataire en lui accordant une réduction du montant du loyer. Cette réduction est proportionnelle à la durée et à la surface du bien dont le locataire est privé.
